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Matthias Raupach & Ottmar Brand

Händeschütteln als Hinweis auf die weiteren anwaltlichen Tätigkeiten der Rechtsanwälte Raupach und Brand
Weiße Autos

Allgemeines Kaufrecht

Allgemeines Kaufrecht

Das in den §§ 433 ff. BGB geregelte Kaufrecht befasst sich mit den Rechten und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Es gilt unabhängig davon, was ver- oder gekauft wird, d.h. es gilt ebenso für den Kauf einer Immobilie wie auch für den Kauf eines Pkw oder von Möbeln.

 

Durch den Kaufvertrag wird etwa der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die Kaufsache zu übergeben und ihm darüber hinaus das Eigentum daran verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer darüber hinaus die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Verpflichtung des Käufers ist es im Gegenzug, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.

 

Zeigt sich vor oder nach der Übergabe des erworbenen Kaufgegenstandes, dass die Ware mangelhaft ist oder erfüllt sie nicht die Zusagen des Verkäufers, so sind die gesetzlichen Möglichkeiten des Käufers auszuloten. Dem Verkäufer hingegen ist daran gelegen, vor unberechtigten Ansprüchen und überzogenen Erwartungen des Käufers an die Kaufsache geschützt zu werden.

 

Hat der Käufer die Kaufsache bereits in Besitz genommen, so steht ihm oftmals zunächst nur die Möglichkeit offen, vom Verkäufer unter Fristsetzung die sogenannte Nacherfüllung zu fordern. Er kann dabei nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache vom Verkäufer verlangen.

 

Dies bedeutet im Umkehrschluss aber auch, dass der Verkäufer regelmäßig die Gelegenheit erhalten muss, entweder eine andere, mangelfreie Sache zu liefern oder aber den bereits übergebenen Kaufgegenstand instandzusetzen.

 

Wird dies übersehen und repariert der Käufer den Kaufgegenstand (z.B. das frisch erworbene Fahrzeug, das einen Motorschaden aufweist) unmittelbar selbst, so kann er regelmäßig keinen Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. Dies jedenfalls entspricht der Auffassung des Bundesgerichtshofs zu dieser Frage. Denn der Verkäufer soll regelmäßig ein sogenanntes Recht zur zweiten Andienung haben und selbst klären können, ob er zum Handeln verpflichtet ist oder nicht.

 

Er kann allerdings berechtigt sein, die Nachbesserung oder Nachlieferung abzulehnen, wenn diese etwa nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich wäre.

 

Nur ausnahmsweise kann der Käufer unmittelbar seine weitergehenden Gewährleistungsrechte ausüben, ohne dem Verkäufer zuvor die Möglichkeit einzuräumen, selbst noch einmal Hand anzulegen. Hat etwa der Verkäufer die Nacherfüllung von vornherein eindeutig und endgültig abgelehnt, den Mangel arglistig verschwiegen oder ist die Nacherfüllung unmöglich, so wäre eine Fristsetzung reiner Formalismus beziehungsweise unzumutbar.

 

Ist – aus Sicht des Käufers – die erste Hürde der Nacherfüllungsmöglichkeit durch den Verkäufer überwunden, so sind die Herabsetzung des Kaufpreises (Minderung), der Rücktritt vom Vertrag oder die Geltendmachung von Schadens- oder Aufwendungsersatz zu erwägen. Hier gilt es, die Voraussetzungen der einzelnen Rechte und Ansprüche genauestens zu prüfen, die durchaus voneinander abweichen.

 

Den Rücktritt vom Kaufvertrag kann vom Käufer etwa nur dann gewählt werden, wenn die Kaufsache nicht nur einen unerheblichen Mangel aufweist. Weicht beispielsweise der Kraftstoffverbrauch eines Pkw um weniger als 10 Prozent von den Herstellerangaben ab, so soll dies in aller Regel nicht ausreichend sein, den Kaufvertrag aufzulösen.

 

Erweist sich der Mangel als wenig gravierend, kommt daher unter Umständen nur eine Herabsetzung des Kaufpreises (Minderung) in Betracht.

 

Ein Anspruch des Käufers auf Schadensersatz erfordert - anders als der Rücktritt - zusätzlich, dass den Verkäufer ein Verschulden an der „Pflichtverletzung“, z.B. der mangelhaften Lieferung, trifft. Anstelle des Schadensersatzes kommt unter Umständen auch ein Anspruch auf Aufwendungsersatz in Betracht.

 

Häufig anzutreffen sind bereits vorformulierte Klauseln in den Kaufverträgen, mit denen der Verkäufer versucht, seine Haftung zu begrenzen oder auszuschließen. Dem Verkäufer kann hier nur geraten werden, entsprechende Klauseln mit Bedacht zu formulieren. Schon mehrfach haben Gerichte in der Vergangenheit sogenannte Haftungsausschlüsse beanstandet mit der Folge, dass der Verkäufer für den Mangel der Kaufsache einstehen musste. Wäre die Klausel unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben formuliert worden, hätte der Haftungsausschluss „gehalten“ und die Forderung des Käufers wäre zurückgewiesen worden. Aus Käufersicht bietet dies die Chance, trotz Ausschlusses der Mängelrechte doch noch zu seinem Ziel zu kommen. Denn eine unwirksame Haftungsklausel ist unbeachtlich.

 

Ein häufiger Streitpunkt im Rahmen des Kaufrechts bildet die Frage, ob der „Defekt“ der Kaufsache überhaupt einen „Mangel“ im Rechtssinne darstellt. Nur dann ist der Verkäufer aus dem gesetzlichen Gewährleistungsrecht verpflichtet. Üblicher Verschleiß, der zur Funktionseinschränkung der Kaufsache führt, verpflichtet den Verkäufer nicht zum Handeln. Ansprüche des Käufers erweisen sich dann als unberechtigt.

 

Maßgeblich für den Erfolg im Rechtsstreit ist auch, ob der der Mangel bereits im Zeitpunkt der Übergabe der Kaufsache vorgelegen hat. Denn der Verkäufer hat nicht für die gesamte Dauer der Gewährleistungszeit dafür einzustehen, dass die Kaufsache einwandfrei bleibt. Nur im Zeitpunkt der Übergabe muss die Mangelfreiheit gegeben sein. Wie aber soll der Käufer Wochen oder Monate nach der Übergabe noch nachweisen können, dass ihm der Verkäufer eine Kaufsache mit Mängeln überlassen wurde?

 

Unter bestimmten Voraussetzungen kommt das Gesetz dem Käufer an dieser Stelle entgegen. Zeigt sich innerhalb von sechs Monaten seit Gefahrübergang ein Sachmangel, so wird nach § 477 BGB vermutet, dass die Kaufsache bereits bei Gefahrübergang mangelhaft war, es sei denn, diese Vermutung ist mit der Art der Sache oder des Mangels unvereinbar.

 

Diese „Rückwirkungsvermutung“ kann für den Käufer über Sieg oder Niederlage im Prozess entscheiden. Sie setzt aber voraus, dass ein sogenannter Verbrauchsgüterkauf vorliegt, dass also ein Verbraucher von einem Unternehmer gekauft hat. Bei einem Kauf zwischen Privaten kommt die Regelung dem Käufer also nicht zugute.

 

Der Käufer, der sich auf die ihm günstige Rückwirkungsvermutung aus § 477 BGB beruft, muss - so der Bundesgerichtshof - im Streitfall darlegen und beweisen, dass die für die Anwendung dieser Vorschrift erforderlichen Voraussetzungen eines Verbrauchsgüterkaufs nach § 474 BGB erfüllt sind, er insbesondere beim Abschluss des Kaufvertrages als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB gehandelt hat. Wegen der weitreichenden Folgen wird oftmals erbittert vor Gericht darum gestritten, ob es sich bei dem anderen um einen Verbraucher oder um einen Unternehmer handelt.

 

Eine besondere Rolle spielen jene Kaufverträge, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen wurden. Insbesondere die Verträge, die über das Internet zustande kommen, zählen häufig hierzu. Bei diesen sogenannten Fernabsatzverträgen sieht das Gesetz ein 14-tägiges Widerrufsrecht vor. Ähnliches gilt bei „außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen“ i.S.d. § 312b BGB. Auch in diesen Fällen kann sich die Möglichkeit zum Widerruf bieten.

 

Von dem gesetzlichen Gewährleistungsrecht ist die vertragliche Garantie zu unterscheiden. Bei ihr handelt es sich um eine freiwillige Leistung des Händlers oder Verkäufers. Sie unterliegt anderen Voraussetzungen als die Sachmängelhaftung (gesetzliche Gewährleistung), die vom Garantiegeber frei bestimmt werden können. Gelangt der Käufer mit seinen gesetzlichen Gewährleistungsansprüchen und –rechten nicht zum Ziel, kommt also unter Umständen noch ein Vorgehen aus der Garantie in Betracht.

 

Wir helfen Ihnen gerne dabei, Ihre berechtigten Gewährleistungsansprüche wegen der Lieferung einer mangelhaften Kaufsache durchzusetzen. Sollte ein Käufer unberechtigte Forderungen nach Abschluss eines Kaufvertrages an Sie stellen, unterstützen wir Sie bei der Forderungsabwehr.

 

Fälle aus dem Bereich des Kaufrechts werden von Rechtsanwalt Raupach bearbeitet.

 
Reichstagskuppel

Verwaltungsrecht

 

Verwaltungsrecht

Das Rechtsgebiet des Verwaltungsrechts unterteilt sich in das allgemeine Verwaltungsrecht auf Grundlage der Verwaltungsverfahrensgesetztes des Bundes und der Länder, sowie das besondere Verwaltungsrecht, welches in Spezialgesetzen des Bundes und der Länder geregelt ist.

Da dieses Rechtsgebiet somit durch Bundes- und Landesrecht geprägt wird, ist eine detaillierte Kenntnis auch der landesgesetzlichen Regelungen als Basis einer kompetenten Rechtsberatung unerlässlich. In diesem Rechtsgebiet ist weiterhin der besonders weitgehende Einfluss des Europarechtes zu berücksichtigen.

Herr Rechtsanwalt Brand als Sachbearbeiter des öffentlichen Rechts in unserer Kanzlei ist ebenfalls seit 1994 im Bereich der Schulung für Jurastudenten und Rechtsreferendare zur Vorbereitung auf das erste und zweite Staatsexamen im öffentlichen Recht (Repetitorium) in Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Niedersachsen tätig. Hierdurch wird die Aktualität und die landesspezifische Rechtskenntnis als Grundlage der Rechtsberatung gewährleistet.

Besondere Bedeutung für den Tätigkeitsbereich unserer Kanzlei haben neben dem Kommunal- und Ordnungsrecht auch das allgemeine Verwaltungsrecht. Hierzu zählen:

  • die Aufhebung von Verwaltungsakten,

  • Entschädigungsansprüche infolge einer erfolgten Aufhebung von Verwaltungsakten,

  • Nebenbestimmungen zu Verwaltungsakten, Auflagen, etc.,

  • der öffentlich-rechtliche Vertrag.

Erklimmen einer Leiter

Mängel bei Haus- und Wohnungskauf

 

Speziell Haus- und Wohnungskauf – Die gekaufte Immobilie weist Mängel auf

 

Der Erwerb einer Immobilie – eines unbebauten Grundstücks, eines Grundstücks mit aufstehendem Haus oder einer Eigentumswohnung – erfolgt über den Notar. Denn ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (vgl. § 311b BGB).

 

Stellt sich nach der Beurkundung heraus, dass das Grundstück, das darauf befindliche Haus oder die frisch erworbene Eigentumswohnung einen Mangel aufweist (Undichtigkeit des Daches, Kellerfeuchte, Insektenbefall, fehlerhafte Baujahresangabe etc.), stellt sich für den Käufer die Frage, welche Rechte ihm zusteht, umgekehrt für den Verkäufer, welche Ansprüche des Käufers ihn drohen können.

 

Klärungsbedürftig ist zunächst, ob überhaupt von einem Mangel der Immobilie auszugehen ist. Das Kaufrecht unterscheidet zwischen Sachmängeln und Rechtsmängel:

 

  • Sachmangel i.S.d. § 434 BGB: Zunächst ist festzuhalten, dass nicht alles, was nicht im neuwertigen Zustand ist, zwingend Sachmängelansprüche (Gewährleistungsansprüche) auslöst. Denn ein altersbedingter Zustand stellt – ohne abweichende Vereinbarung – das dar, was der Käufer erwarten durfte. Auch alterstypischer Verschleiß unterfällt nicht dem Mangelbegriff und löst in der Regel keine Sachmängelansprüche aus.

 

Das Gesetz unterscheidet bei der Frage, ob die Kaufsache einen Sachmangel aufweist, verschiedene Konstellationen:

 

Zunächst ist zu prüfen, ob eine Beschaffenheit der Immobilie (z.B. ein bestimmtes Errichtungsjahr) vereinbart wurde. Ist dies der Fall, so ist die Immobilie mangelhaft, wenn die vereinbarte Beschaffenheit tatsächlich nicht gegeben ist (vgl. § 434 I 1 BGB). Regelmäßig wird es an einer Beschaffenheitsvereinbarung in der Kaufvertragsurkunde aber fehlen.

 

Dann ist weiter danach zu fragen, ob die Immobilie sich denn für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet. Dazu muss anhand des Vertragstextes festgestellt werden, ob eine solche vertragliche Verwendung vereinbart wurde, die nunmehr allerdings fehlt.

Der Regelfall wird sein, dass weder eine Beschaffenheit vereinbart noch eine bestimmte Verwendung vertraglich vorausgesetzt wurde. In diesem Fall gilt, dass dann von einem Sachmangel auszugehen ist, wenn die Immobilie sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und / oder sie nicht eine solche Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen (Immobilien) der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Typische Fälle aus der Praxis sind hier feuchte Keller, die Verwendung gesundheitsschädlicher Stoffe im Baukörper, Altlasten und Marder- und Ungezieferbefall.

Schwierig wird es, wenn der Verkäufer vorvertraglich Eigenschaftsangaben gemacht hat, etwa in einem Verkaufsexposé, die sich im Nachhinein als unzutreffend erweisen. Vorvertragliche Eigenschaftsangaben, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag gefunden haben, stellen nach der Rechtsprechung des V. Zivilsenats des BGH in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung i.S.d. § 434 I 1 BGB dar (Zäsurwirkung der Beurkundung). Demgegenüber sind derartige Angaben nach ständiger Rechtsprechung des BGH allerdings durchaus geeignet, die geschuldete Sollbeschaffenheit der Kaufsache gemäß § 434 I 2 Nr. 1 bzw. Nr. 2 BGB (ggf. i.V.m. S. 3 BGB) zu begründen. Diese Einordnung der vorvertraglichen Eigenschaftsangaben kann entscheidende Auswirkungen bei einem vereinbarten Haftungsausschluss haben. Handelte es sich nämlich um eine vereinbarte Beschaffenheit i.S.d. § 434 I 1 BGB, wäre der Haftungsausschluss insoweit unwirksam, und dem Käufer blieben seine Rechte erhalten.

 

  • Rechtsmangel i.S.d. § 435 BGB: Nach der gesetzlichen Regelung in § 433 I 2 BGB hat der Verkäufer die Kaufsache dem Käufer nicht nur frei von Sachmängeln (siehe oben), sondern auch frei von Rechtsmängeln zu verschaffen.

 

Kennzeichnend für einen Rechtsmangel ist, dass konkrete Ansprüche Dritter (im Regelfall nicht bei bloßer öffentlich-rechtlicher Betroffenheit, z.B.: fehlende Baugenehmigung) bezüglich der Kaufsache bestehen. Ist im notariellen Kaufvertrag etwa geregelt, dass die Immobilie unvermietet übergeben wird, stellt sich jedoch heraus, dass ein fortbestehendes Mietverhältnis gilt, liegt ein Rechtsmangel vor.

 

Aber auch die Sozialbindung stellt einen Rechtsmangel dar (BGH, Urteil vom 14.09.2018, V ZR 165/17). Weiteres Beispiel: Ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum wird als Wohnraum verkauft, woraus Ansprüche der Wohneigentümer gemäß §§ 1004 I 2 BGB, 15 III WEG a.F. resultieren (BGH, Urteil vom 26.09.2003, V ZR 217/02).

 

Die Unterscheidung, ob ein Sach- oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist nicht wegen der daran anknüpfenden Mängelrechte von Bedeutung (diese sind bei Sach- und Rechtsmangel identisch), sondern im Hinblick auf den Gefahrübergang und den Gewährleistungsausschluss.

 

Steht fest, dass ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt, kommt es auf den Zeitpunkt an, in dem der Mangel erstmalig vorlag.

 

Der Verkäufer muss dem Käufer nicht dafür haften, dass an der Kaufsache für die Dauer der Sachmängelhaftungsverjährung alles in Ordnung ist. Der Verkäufer muss nur und ausschließlich dafür einstehen, dass die Kaufsache zum Übergabezeitpunkt in vertragsgemäßem Zustand ist (§ 434 I BGB). Ansprüche bestehen also nur, wenn der durch den Käufer angezeigte Mangel der Sache bereits bei Gefahrübergang (§ 434 I 1 BGB) vorhanden war und nicht erst durch die unsachgemäße Behandlung der Kaufsache durch den Käufer nach Übergabe und damit nach Gefahrübergang (§ 446 S. 1 BGB) entstanden ist.

 

Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen eines Rechtsmangels ist, ohne dass dies in § 435 BGB ausdrücklich geregelt ist, anders als beim Sachmangel nicht der Gefahrübergang, sondern der Zeitpunkt, in dem der Erwerb der Sache eintritt. Dies ist bei beweglichen Sachen der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung gemäß §§ 929 ff. BGB (meist Übergabe), bei Grundstücken der Zeitpunkt, in dem der Eigentumserwerb durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch vollendet wird.

 

Enthält der Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie (z.B. Eigentumswohnung) wie üblich einen Gewährleistungsausschluss, wird sich der Käufer fragen, ob dieser ihn wirklich daran hindert, seine Rechte gegenüber dem Verkäufer durchzusetzen. Auch hier zeigt sich die Relevanz der Unterscheidung zwischen Sachmangel (§ 434 BGB) und Rechtsmangel (§ 435 BGB). Denn in der Praxis erstreckt sich der Gewährleistungsausschluss häufig nicht auf Rechtsmängel.

 

Insoweit ist der Käufer, der einen Sachmangel und keinen Rechtsmangel an seiner erworbenen Immobilie entdeckt, schlechter gestellt. Denn beim Kauf zwischen Verbrauchern ist es durchaus üblich und zulässig, dass bei Gebrauchtimmobilien die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen wird.

 

Auf Mängel, die zeitlich zwischen Kaufvertragsabschluss und Übergabe der Immobilie (Gefahr- und Lastenübergang, § 446 BGB) auftreten, erstreckt sich dieser Gewährleistungsausschluss allerdings nicht, wenn sich nichts Gegenteiliges aus dem Inhalt des notariellen Vertrages ergibt (BGH, Urt. vom 24.01.2003, V ZR 248/02, MDR 2003, 498). Sofern also beispielsweise zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Übergabe der Immobilie erstmals Kellerfeuchtigkeit auftritt, die bei einem Wohngebäude dieses Alters nicht zu erwarten ist (bei Wohngebäuden, die vor den siebziger Jahren des 20. Jahrhunderts gebaut wurden, ist mit Kellerfeuchtigkeit in bestimmtem Umfang zu rechnen, vgl. hierzu etwa BGH, Urt. vom 07.11.2008, V ZR 138/07, juris; OLG Hamm, Urt. vom 18.07.2016, 22 U 161/15, MDR 2016, 1082), kann der Käufer diesbezüglich umfassende, auf die Beseitigung des Mangels gerichtete Gewährleistungsansprüche geltend machen, sofern der notarielle Kaufvertrag den Gewährleistungsausschluss auf diesen Zeitraum nicht erstreckt.

 

Handelt es sich nicht um einen nachträglich entstandenen Mangel, hat der Käufer beim Privatkauf nur zwei Möglichkeiten, einen - wirksam vereinbarten - Gewährleistungsausschluss zu überwinden: Entweder gelingt es ihm, nachzuweisen, dass dem Kaufobjekt eine vereinbarte Beschaffenheit fehlt oder er weist nach, dass ein Fall der arglistigen Täuschung gegeben ist.

 

Auf Beschaffenheitsvereinbarungen erstreckt sich der Gewährleistungsausschluss nämlich nicht (BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 271/16; BGH, Urteil vom 22.04.2016, V ZR 23/15, Rn. 14; BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14, jeweils juris). Soweit die Parteien eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache vereinbart haben (§ 434 I 1 BGB), hat der Gewährleistungsausschluss keine Wirksamkeit (BGH, Urt. v. 6.11.2015 - V ZR 78/14, NotBZ 2016, 137 m. Anm. Herrler = MDR 2016, 323). Das ist auch richtig, denn der Verkäufer würde widersprüchlich handeln, wenn er auf der einen Seite eine Beschaffenheit vereinbart und auf der anderen Seite die Gewährleistung für seine Zusicherung ausschließt.

 

Fehlt es bereits – wie häufig – an einer vereinbarten Beschaffenheit, rückt der Vorwurf der arglistigen Täuschung des Verkäufers in den Focus. Bei der Frage, ob ein arglistiges Verhalten (Handeln oder Unterlassen) des Verkäufers vorliegt, unterscheidet die Rechtsprechung zwischen der objektiven und der subjektiven Seite der Arglist zu unterscheiden.

 

Den objektiven Arglisttatbestand kann der Verkäufer oder sein Verhandlungsgehilfe

  • durch Abgabe einer objektiv unwahren Erklärung

    • dolus directus (unmittelbare Lüge),

    • dolus eventualis (Erklärung „ins Blaue hinein“) oder

 

  • durch ein Verschweigen (unterlassene Aufklärung bei bestehender Aufklärungspflicht) verwirklichen.

 

Während die anlasslose objektiv falsche Erklärung (z.B. falsche Angaben im Exposé) keine besonderen Schwierigkeiten bereitet, ist teilweise problematisch, ob und gegebenenfalls inwieweit eine Aufklärungspflicht (Offenbarungspflicht) des Verkäufers über sachmängelrelevante Umstände besteht und inwieweit diese verletzt wurde.

 

Klar ist, dass der Verkäufer auf ausdrückliche Fragen des Kaufinteressenten nach Mängeln der Kaufsache oder sonstigen ihn interessierenden Umständen vollständig und wahrheitsgemäß zu antworten hat, und zwar auch dann, wenn ohne die Frage eine Offenbarungspflicht des Verkäufers nicht bestanden hätte (BGH, Urt. vom 16.03.2012, V ZR 18/11, NotBZ 2012, 295 m. Anm. Krauß = MDR 2012, 638; vom 27.03.2009, V ZR 30/08, NotBZ 2009, 323 m. Anm. Hueber = NJW 2009, 2120; vom 20.09.1996, V ZR 173/95, NJW-RR 1997,144).

 

Wurde dem Verkäufer aber gar keine Frage etwa zur Kellerfeuchte gestellt, kann er eine diesbezügliche Frage nicht unwahr beantwortet haben. Bei fehlender oder nicht nachweisbarer Nachfrage des Käufers kommt es dann darauf an, ob nicht der Verkäufer "von sich aus" Aufklärung hätte betreiben müssen, ob ihn also nicht vielleicht eine Aufklärungspflicht traf und er deshalb „von sich aus“ hätte aufklären müssen. In der anwaltlichen Praxis geht es meistens genau um diesen Fragenkomplex.

 

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für den Entschluss eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sind, sofern eine Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwartet werden kann. Für den Kauf eines Hausgrundstücks hat der BGH eine Pflicht zur Offenbarung verborgener wesentlicher Mängel angenommen.

 

Allein das Bestehen und die Verletzung einer Aufklärungspflicht genügen aber noch nicht, um dem Begehren des Käufers auf Mängelbehebung, Herabsetzung des Kaufpreises (Minderung), Rücktritt, Schadensersatz- oder Aufwendungsersatz zum Erfolg zu verhelfen. Denn neben dem Bestehen und der Verletzung einer Aufklärungspflicht setzt ein arglistiges Verschweigen die Arglist seitens des Verkäufers voraus. Die Verletzung der Aufklärungspflicht muss also auch vorsätzlich sein, der Verkäufer den konkreten Mangel kennen oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich halten und in Kauf nehmen.

 

Die vorstehenden Ausführungen deuten die Komplexität der Materie an, die gegeben ist, wenn der Käufer nach der Beurkundung Mängelrechte gegenüber dem Verkäufer herleiten will. Wir helfen Ihnen bei der Prüfung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche oder bei der Abwehr unbegründeter Forderungen. Das Kaufrecht wird durch Rechtsanwalt Raupach bearbeitet.

Ein Haus bauen

Werkvertragsrecht und Baurecht

 

Werkvertragsrecht und Baurecht

 

Neben dem im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Kaufrecht bildet auch das Werkvertragsrecht einen Vertragstypus, der des Öfteren Gegenstand von Auseinandersetzungen bildet.

 

Durch einen Werkvertrag wird ein Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, ein Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Die vereinbarte Vergütung wird auch als Werklohn bezeichnet.

 

Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache (z.B. die Kürzung einer Hose, die Herstellung eines handgefertigten Eichenschranks, die Instandsetzung eines Fahrzeugs in einer Werkstatt, die Herstellung und der Aufbau eines Hühnerstalls) als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein.

 

Der Werkvertrag unterscheidet sich von einem „normalen“ Dienstvertrag dadurch, dass der Auftragnehmer nicht nur ein sorgfältiges Bemühen um einen Erfolg schuldet, sondern die Herbeiführung eines bestimmten Erfolges (z.B. die Reparatur des defekten Autos).

 

Kennzeichnend für einen Werkvertrag ist die Vergütungspflicht des Bestellers. Haben sich die Parteien im Vorfeld nicht auf einen Werklohn geeinigt, führt dies meist nicht dazu, dass keine Vergütung geschuldet wäre. In diesem Fall gilt eine Vergütung als stillschweigend vereinbart, wenn die Herstellung des Werkes den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Haben die Vertragspartner keine bestimmte Vergütungshöhe vereinbart, so regelt das Werkvertragsrecht beim Bestehen einer Taxe die taxmäßige Vergütung, in Ermangelung einer Taxe die übliche Vergütung als vereinbart.

 

Ähnlich wie im Kaufrecht in §§ 434 ff. BGB sind auch im Werkvertragsrecht die Mängelrechte geregelt, dort in den §§ 633. ff. BGB.

 

Kennzeichnend für den Werkvertrag ist, dass eine Abnahme des hergestellten Werks erforderlich ist. Deshalb ist der Besteller verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Ist der Besteller ein Verbraucher i.S.d. § 13 BGB, so treten diese Rechtsfolgen allerdings nur dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen.

 

Die Abnahme – ob fiktiv, durch schlüssiges Verhalten zum Ausdruck gebracht oder ausdrücklich erklärt – hat erhebliche Folgen für beide Vertragspartner. So beginnt etwa die Verjährung mit der Abnahme, die Vergütung wird fällig und die Beweislast kehrt sich um, wonach der Auftraggeber nach der Abnahme beweisen müsste, dass die Bauleistung nicht mangelfrei und nicht vertragsgemäß war. Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk ab, obwohl er den Mangel kennt, so stehen ihm die bestimmte Rechte nur noch zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält.

 

Auch der Werkstattauftrag unterfällt dem Werkvertragsrecht. Weitere Einzelheiten zu Ihren Rechten bei oder nach einer Autoreparatur, finden Sie hier.

 

Zum 01.01.2018 ist das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufmännischen Mängelhaftung in Kraft getreten. Durch die Reform sind ein eigenes Kapitel zum Bauvertrag und ein weiteres Kapitel zum Verbraucherbauvertrag entstanden. Zudem sind Regelungen der Architekten- und Ingenieurverträge und Bauverträge als eigenständige Vertragstypen neben dem Werkvertrag entstanden. Der Gesetzgeber hat damit dem Umstand Rechnung getragen, dass der Bauvertrag nur unvollkommen geregelt war und die Vorschriften des Werkvertragsrechts unzureichend sind.

 

Haben Sie Fragen zum Werkvertragsrecht oder Baurecht, steht Ihnen Rechtsanwalt Raupach zur Verfügung.

Rasen mit Betonwand

Nachbarschaftsrecht

 

Nachbarschaftsrecht – Der Streit an der Grundstücksgrenze

 

Beim (privaten) Nachbarschaftsrecht geht es häufig um den Überhang von Zweigen, herüberwachsende Wurzeln, Beeinträchtigungen durch Laub, Nadeln, Blüten und Zapfen durch Anpflanzungen auf dem Nachbargrundstück, um Grenzabstände, um die Beseitigung und das Kürzen grenznaher Anpflanzungen, das Recht auf Betreten des Nachbargrundstücks zur Durchführung von Reparaturen, vom Nachbargrundstück übertretendes Wasser, um Verschattung (Lichtentzug), aber auch um Einfriedungen, die der Ortsüblichkeit entsprechen müssen.

In Nordrhein-Westfalen gilt als Nachbarrecht des Landes, geregelt im Nachbarrechtsgesetz NRW, darüber hinaus gilt das Bürgerliche Gesetzbuch.

 

Als typisches Beispiel für das Nachbarrecht / Nachbarschaftsrecht soll der häufige Streit zwischen Nachbarn über den Überhang von Zweigen dienen:

Der Eigentümer eines Grundstücks kann von den Eigentümern des Nachbargrundstücks verlangen, dass dieser Wurzeln und Zweige, die über die Grundstücksgrenze wachsen, beseitigt, wenn die Wurzeln oder Zweige die Benutzung des Grundstücks beeinträchtigen. Dieser Beseitigungsanspruch stützt sich auf die Vorschrift des § 1004 BGB.

 

Darüber hinaus kommt das so genannte Selbsthilferecht aus § 910 BGB in Betracht. Der Eigentümer darf danach zur Selbsthilfe greifen und die Beseitigung selbst vornehmen, bei Wurzeln sofort und bei Zweigen dann, wenn er den Eigentümer des Nachbargrundstücks fruchtlos eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt hat (vgl. § 910 BGB). Das Selbsthilferecht gilt nicht für herüber ragende Stämme. Zulässig ist es, die Entfernung der störenden Zweige einem Fachbetrieb zu überlassen und vom Nachbarn Kostenerstattung zu verlangen.

 

Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB und das Selbsthilferecht aus § 910 BGB stehen gleichrangig nebeneinander (BGH, Urteil vom 28.11.2003, V ZR 99/03; Urteil vom 23.02.1973, V ZR 109/71). Das Selbsthilferecht schließt den Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB also nicht aus.

 

Der Eigentümer eines Grundstücks ist Störer i.S.v. § 1004 I BGB, wenn er es zugelassen hat, dass Zweige seiner Anpflanzung über die Grundstücksgrenze hinübergewachsen sind und zu Beeinträchtigungen führen. Der Eigentümer muss nämlich dafür Sorge tragen, dass die Zweige eines Baumes oder eines Strauches nicht über die Grenzen seines Grundstücks hinauswachsen (vgl. Senat, Urteil vom 26. November 2004 - V ZR 83/04, NZM 2005, 318; zu Baumwurzeln vgl. Urteil vom 28. November 2003 - V ZR 99/03, NJW 2004, 603, 604; Urteil vom 12. Dezember 2003 - V ZR 98/03, NJW 2004, 1035, 1036).

 

Bezüglich Wurzeln und Zweigen unterscheidet sich das Selbsthilferecht aus § 910 BGB nur dadurch, dass bezüglich der Zweige vor der Selbstbeseitigung stets eine Frist gesetzt werden muss, beim Eingriff in den Wurzelbereich in der Regel hingegen nicht. Erfolgt die Beseitigung des Überhangs ohne vorherige Fristsetzung, drohen Schadensersatzansprüche des Nachbarn.

 

Nach § 910 II BGB steht dem Grundstückseigentümer das Selbsthilferecht nach § 910 I BGB nicht zu, wenn die herüberragenden Zweige die Benutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigen. Die Vorschrift gilt auch für den Beseitigungsanspruch nach § 1004 I BGB. In welchen Fällen keine Beeinträchtigung vorliegt, entscheidet nicht das subjektive Empfinden des Grundstückseigentümers; maßgebend ist vielmehr die objektive Beeinträchtigung der Grundstücksbenutzung. Ob der Nachbar ganz unerhebliche Beeinträchtigungen hinnehmen muss, ist bislang nicht höchstrichterlich entschieden. Ebenso hat es der BGH bislang dahinstehen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Rückschnitt nach § 1004 II BGB ausgeschlossen sein kann, wenn die Störungen im Vergleich zu den Wirkungen des Rückschnitts außer Verhältnis stehen.

 

Dem Anspruch auf Beseitigung des Überhangs kann der Nachbar nicht mit dem Argument entgegentreten, die von seiner Anpflanzung ausgehende Störung sei ortüblich. Denn die Ortsüblichkeit spielt im Rahmen der §§ 910, 1004 BGB keine Rolle, wohl aber im Rahmen eines Ausgleichsanspruch nach § 906 II 2 BGB.

 

Der Anspruch des Grundstückseigentümers auf Zurückschneiden herüberragender Äste aus § 1004 I BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB. Vollkommen schutzlos ist ein Grundstückseigentümer, der die Beseitigung überhängender Äste aufgrund von Verjährung nicht mehr verlangen kann, allerdings nicht. Unabhängig von dem der Verjährung unterliegenden Anspruch aus § 1004 BGB steht dem Eigentümer eines Grundstücks das Selbsthilferecht des § 910 BGB zu, wonach er die von einem Nachbargrundstück herüberragenden Zweige abschneiden und behalten kann.

 

Gibt es Streitpunkte mit dem Nachbarn wegen überhängender Zweige, herüberwachsenden Wurzeln, Beeinträchtigungen durch Laub, Nadeln, Blüten und Zapfen durch Anpflanzungen auf dem Nachbargrundstück, der Unterschreitung von Grenzabständen, der Beseitigung und dem Kürzen grenznaher Anpflanzungen, des Rechts auf Betreten des Nachbargrundstücks zur Durchführung von Reparaturen, des vom Nachbargrundstück übertretenden Wassers, Verschattung (Lichtentzug), einer Einfriedung, die der Ortsüblichkeit nicht entspricht, oder wegen vergleichbarer Meinungsverschiedenheiten, wenden Sie sich an uns. Das private Nachbarrecht (Nachbarschaftsrecht) wird in unserer Kanzlei durch Rechtsanwalt Raupach bearbeitet.

Lilies

Erbrecht

 

Erbrecht

 

Verstirbt der Erblasser ohne ein Testament oder einen Erbvertrag errichtet zu haben, gilt die gesetzliche Erbfolge. Das Gesetz legt in diesem Falle fest, wer mangels letztwilliger Verfügung (Testament und Erbvertrag) Erbe wird. Neben dem überlebenden Ehegatten können die in §§ 1922 ff. BGB genannten Personen Erben werden. Dabei teilt das Gesetz die Erben in Ordnungen ein, wobei Erben niedrigerer Ordnungen solche höherer Ordnungen ausschließen. So zählen etwa Abkömmlinge des Erblassers (Kinder, Enkel, Urenkel) zur ersten Ordnung, Eltern und Geschwister hingegen „nur“ zur zweiten Ordnung. Erben der ersten Ordnung schließen Erben der zweiten, dritten und weiteren Ordnungen aus. Innerhalb einer jeden Ordnung regelt das Gesetz ebenfalls das Rangverhältnis, so dass etwa das Kind des Abkömmlings dessen Abkömmlinge (Enkel des Erblassers) ausschließt usw.

 

Steht fest, wer zum Kreis der Erben zählt, regelt das Gesetz weiter, mit welcher Erbquote der jeweilige Erbe zum Zug kommt.

 

Sollte die gesetzliche Erbfolge nicht Ihren Vorstellungen entsprechen, möchten Sie vielmehr andere Personen zu Ihren Erben bestimmen, andere Erbquoten festlegen oder zusätzliche Anordnungen treffen wollen (z.B. Vermächtnisse, Grabpflege, Teilungsanordnungen, Testamentsvollstreckung), kommt nur die Errichtung eines Testaments (Einzeltestament, Ehegattentestament) oder eines Erbvertrages in Betracht. In diesem können Sie Ihren Willen für den Fall Ihres Todes festlegen.

 

Insoweit kann sich sich die Hilfe eines Notars empfehlen, sofern nicht ohnehin die notarielle Form gesetzlich vorgesehen ist. Die notarielle Errichtung beinhaltet eine vorherige ausführliche Beratung und hilft, durch präzise Formulierungen späteren Streit der Erben untereinander zu vermeiden. Zudem ersparen notarielles Testament und notarieller Erbvertrag den Erben später den Antrag auf Erlass eines Erbscheins beim Nachlassgericht, der mit erheblichen Kosten verbunden sein kann. Denn bei notarieller Errichtung genügt neben notariellem Testament bzw. notariellem Erbvertrag in aller Regel das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts, um die eigene Erbenstellung gegenüber Dritten nachzuweisen. Bei nur privatschriftlicher Errichtung eines Testaments hingegen benötigt der Erbe später zum Nachweis seines Erbrechts gegenüber Dritten einen Erbschein. Möchten Sie ein notarielles Testament oder einen notariellen Erbvertrag errichten, lesen Sie hier weiter.

 

Liegt nur ein privatschriftliches Testament vor, so ergeben sich häufig Fragen dazu, ob der Erblasser im Zeitpunkt der Abfassung seines Testaments überhaupt noch testierfähig war oder ob sonstige Unwirksamkeits- oder auch Anfechtungsgründe gegeben sind,

 

Ebenso sind Auslegungsschwierigkeiten an der Tagesordnung, weil die Fehlvorstellung darüber herrschen, wie der Nachlass auf die Erben übergeht. So ist die Ansicht weit verbreitet, man könne seinen Erben stets unmittelbar bestimmte Gegenstände aus dem Nachlass zukommen lassen. Dabei wird verkannt, dass mehrere Erben zunächst immer eine Erbengemeinschaft bilden und die im Nachlass vorhandenen Gegenstände eben zunächst einmal allen Erben „zur gesamten Hand“ zustehen. Keinesfalls gehört einem Erben direkt ein bestimmter Gegenstand, auch wenn der Erblasser dies in seinem Testament so niedergelegt hat. Bei einer Erbengemeinschaft muss erst eine Erbauseinandersetzung stattfinden, um die im Nachlass vorhandenen Gegenstände (Bankguthaben, Grundstücke, Möbel, Fahrzeuge etc.) den jeweiligen Erben zu übertragen.

 

Oftmals ist bei einem privatschriftlich verfassten Testament nicht einmal klar, wer überhaupt Erbe sein soll und wer nur Vermächtnisnehmer ist.

 

Wurde eine zum Kreis der Pflichtteilsberechtigten gehörende Person enterbt, stehen ihr Pflichtteilsansprüche gegen den Erben zu, die geltend zu machen sind. Um die Höhe des Anspruchs festzustellen, bedarf es der Einholung von Auskünften.

 

Die dargestellten Probleme bilden nur einen kleinen Ausschnitt dessen, womit sich ein mit dem Erbrecht vertrauter Rechtsanwalt befasst. Haben Sie Fragen zu einem vorhandenen Testament, zu Auskunftsansprüchen gegen Erben oder Miterben, zu Bindungswirkung früherer Verfügungen von Todes wegen, zu beeinträchtigenden Schenkungen nach Eintritt der erbrechtlichen Bindung, zur Berechnung und Durchsetzung von Pflichtteilsansprüchen oder zur sonstigen erbrechtlichen Materie, so wenden Sie sich an und. Wir helfen Ihnen gerne.

Die Beine einer Straf

Strafrecht

 

Strafrecht

 

Wird gegen Sie wegen einer Straftat ermittelt, so werden Sie in der Regel zunächst durch die Polizei vernommen oder erhalten einen Anhörungsbogen, mit welchem Ihnen die Gelegenheit gegeben wird, sich schriftlich zum Tatvorwurf zu äußern.

 

Schon bei Beginn der ersten Vernehmung (z.B. am Unfallort oder bei einer Festnahme) ist Ihnen - sofern Sie als Beschuldigter einer Straftat angesehen werden - zu eröffnen, welche Tat Ihnen zur Last gelegt wird und welche Strafvorschriften in Betracht kommen. Gemäß § 136 I 2 StPO sind Sie auch darauf hinzuweisen, dass es Ihnen nach dem Gesetz freisteht, sich zu der Beschuldigung zu äußern oder nicht zur Sache auszusagen und jederzeit, auch schon vor seiner Vernehmung, einen von ihm zu wählenden Verteidiger zu befragen. 

 

Vom Aussageverweigerungsrecht und der Möglichkeit, einen Verteidiger hinzuzuziehen, Gebrauch zu machen, ist häufig der richtige Weg und in aller Regel zu empfehlen, da Ihnen im Vorfeld Ihrer Aussage unter Umständen entscheidende Informationen fehlen, die sich erst aus der Ermittlungsakte ergeben. Aus ihr ergibt sich etwa, wie es zu den Ermittlungen gekommen ist, ob Zeugen die Tatbegehung beobachtet haben, welche Aussagen sie gemacht haben und welche weiteren Beweismittel den Ermittlungsbehörden zur Verfügung stehen, um Sie einer Straftat zu überführen. Nur der Verteidiger hat die Möglichkeit, Einsicht in die Ermittlungsakte zu nehmen.

 

Hat die Polizei Sie zu einer Vernehmung als Beschuldigten vorgeladen, besteht im Übrigen keine Verpflichtung zum Erscheinen. Denn das Schweigerecht eines Beschuldigten erlaubt es ihm auch, bei der Polizei keine Aussagen zu machen und dementsprechend einer Vorladung nicht Folge zu leisten. Dass die Polizei wegen Ihres Fernbleibens zu Ihnen nach Haus kommt oder Sie auf der Arbeitsstelle aufsucht, weil sie der Vorladung keine Folge geleistet haben, ist eher unwahrscheinlich.

 

Gleichwohl kann es sinnvoll sein, der Polizei telefonisch mitzuteilen, dass Sie zum Vernehmungstermin nicht erscheinen und einen Verteidiger mit Ihrer Rechtswahrnehmung beauftragen werden. Indem Sie der Vorladung der Polizei nicht folgen und der Vernehmung durch die Polizei widersprechen, vermeiden Sie spontane und missverständliche Aussagen, die es Ihnen später erschweren, eine Einstellung des Verfahrens oder einen Freispruch zu erreichen. Deshalb sollten Sie im eigenen Interesse zunächst keine Angaben machen und möglichst frühzeitig einen Verteidiger mit der Wahrnehmung Ihrer Vertretung im Strafverfahren beauftragen.

 

Wir verteidigen Sie bei Tatvorwürfen, die etwa mit dem Straßenverkehr in Zusammenhang stehen (unerlaubtes Entfernen vom Unfallort („Fahrerflucht“), Gefährdung des Straßenverkehrs, Nötigung, Alkohol- und Drogenfahrten, fahrlässigen Körperverletzungen etc.: siehe hier), aber auch bei allen anderen Ihnen zur Last gelegten Straftaten.

 

Hierzu nehmen wir uns die Zeit, den Strafvorwurf mit Ihnen und anhand des Akteninhalts zu besprechen. Wir erarbeiten gemeinsam mit Ihnen die beste Verteidigungsstrategie. Sofern angezeigt, fertigen wir zusammen eine Einlassung, in der zum Tatvorwurf Stellung genommen wird.