Rechtsanwalt & Notar

I. FAQ - Immobilienkauf

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Beurkundungstermin – persönliche Anwesenheit: Muss ich als Verkäufer oder Käufer zwingend selbst zum Notartermin erscheinen oder kann ich mich vertreten lassen?

Grundsätzlich sollten Sie alles daran setzen, selbst beim Beurkundungstermin zugegen zu sein. Denn sollten sich Fragen eines Beteiligten ergeben, kann ein von Ihnen entsandter Vertreter diese möglicherweise nicht beantworten. Außerdem bestehen Sinn und Zweck der Beurkundung unter anderem darin, den Parteien die Bedeutung des Geschäfts vor Augen zu führen und der Notar soll die Reichweite der Erklärungen deutlich machen. Dieser Beurkundungszweck ginge verloren, wenn die Parteien sich vertreten ließen. Eine systematische Beurkundung mit Vertretern mit oder ohne Vertretungsmacht ist dem Notar deshalb auch nicht erlaubt. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden.

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Ausnahmsweise kommt eine Vertretung in Betracht. Hierzu sollte eine mindestens beglaubigte Vollmacht vorliegen. Eine nur schriftliche Vollmacht genügt für die spätere Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt nicht. Möglich ist es sogar, dass ein anderer als Vertreter ohne Vertretungsmacht auftritt. In diesem Fall muss der Vertretene die in seinem Namen abgegebenen Erklärungen allerdings später (nach-)genehmigen. Auch diese nachträgliche Genehmigung bedarf der mindestens öffentlich beglaubigten Form.

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Vormerkung: In meinem Vertragsentwurf ist von einer Vormerkung die Rede. Was ist das oder wozu benötige ich eine Vormerkung überhaupt?

Bei einem Immobilienkaufvertrag schützt die Vormerkung den Käufer gleich in mehrfacher Hinsicht. Bei einem Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer das Eigentum an der Immobilie zu verschaffen, wenn der Kaufpreis gezahlt wird. Aus Sicht des Käufers erhält er einen Anspruch darauf, dass der Verkäufer ihm das Eigentum überträgt. Zwischen der Beurkundung und der endgültigen Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch vergeht aber noch eine gewisse Zeit. Bis dahin kann einiges passieren: Ein unredlicher Verkäufer könnte sich dazu entscheiden, die Immobilie bei einem anderen Notar einfach noch einmal an einen anderen Käufer zu verkaufen oder trotz des bereits beim Notar beurkundeten Vertrages eine Grundschuld am verkauften Grundstück zu bestellen. Es könnte aber auch passieren, dass der Verkäufer nach der Beurkundung insolvent wird und nunmehr der Insolvenzverwalter das Ruder übernimmt, weil dem Verkäufer die Verfügungsbefugnis entzogen ist. Auch könnten Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Vermögen des Verkäufers vorgenommen werden.

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In all diesen Fällen kann derjenige, zu dessen Gunsten eine Vormerkung eingetragen ist (hier also der Käufer), einwenden, dass die nachträglichen Verfügungen (Veräußerung, Belastung etc.) ihm gegenüber unwirksam sind.

 

Da die Anträge vom Grundbuchamt grundsätzlich in der Reihenfolge ihres Eingangs erledigt werden müssen, tritt die Schutzwirkung der Vormerkung sogar nicht erst mit ihrer Eintragung im Grundbuch, sondern schon mit dem Eingang des Antrags beim Grundbuchamt ein.

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Auf die Eintragung einer Vormerkung sollte der Käufer also nur in seltenen Ausnahmefällen verzichten, zum Beispiel dann, wenn er von einem vertrauenswürdigen Familienmitglied oder einer Behörde kauft.

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Eine Vormerkung findet sich fast immer auch in Grundstücksüberlassungsverträgen. Hier überträgt der Veräußerer meist schenkweise seinen Grundbesitz an Angehörige. Häufig möchte der Veräußerer aber in gewissen Situationen den Grundbesitz vom Erwerber zurückfordern können. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sich dieser dazu entschließt, ohne Rücksprache den ihm geschenkten Grundbesitz zu verkaufen oder zu belasten. Ein Interesse an der Rückforderung durch den Veräußerer besteht meist aber auch dann, wenn der Erwerber vor dem Veräußerer versterben sollte oder er in Insolvenz gerät.

 

Sollte einer dieser Fälle eintreten, so erhält der Veräußerer im Übertragungsvertrag meist einen Anspruch auf Rückübertragung des Grundbesitzes an ihm. Zur Absicherung dieses Anspruchs wird eine sog. Rückauflassungsvormerkung eingetragen. Sie stellt sicher, dass der Rückforderungsanspruch später auch tatsächlich durchsetzbar ist.

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Belastungsvollmacht / Finanzierungsgrundschuld: Mein Entwurf über den Kauf einer Immobilie enthält einen Passus zu einer Belastungsvollmacht. Was hat es damit auf sich?

Meist wird der Käufer nicht in der Lage sein, den Kaufpreis für die Immobilie ohne Aufnahme eines Kredits bei einer Bank oder einer Sparkasse zu zahlen. Das Kreditinstitut wird ein Darlehen aber nur gegen Sicherheiten gewähren. Verfügt der Käufer bislang über keine Immobilie, die er mit einer Grundschuld belasten könnte, kommt nur die Immobilie in Betracht, die der Käufer erwerben will. Nur: Die Immobilie gehört dem Käufer noch gar nicht, Eigentümer ist immer noch der Verkäufer. Der Verkäufer wird aber sein Eigentum solange nicht aufgeben wollen, bis er den Kaufpreis vom Käufer erhalten hat.

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Zur Lösung des Problems kommt nun die Belastungsvollmacht (auch Finanzierungsvollmacht genannt) ins Spiel: Der Verkäufer erklärt sich bereit, an der Bestellung einer Grundschuld oder anderen Grundpfandrechten (Finanzierungsgrundpfandrechte) an seinem Grundstück mitzuwirken und erteilt deshalb dem Käufer eine Vollmacht, die es diesem ermöglicht, eine Grundschuld schon vor dem Eigentumswechsel am Kaufobjekt zu bestellen. Durch die Formulierung der Vollmacht im Kaufvertrag wird dann sichergestellt, dass das Kreditinstitut im Falle der Grundschuldbestellung mittels Belastungsvollmacht die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten darf, als sie tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Erwerbers geleistet hat. So ist sichergestellt, dass der Käufer die Vollmacht nur dazu nutzen kann, den Kaufpreis zu finanzieren, und dass die Auszahlung des Darlehensbetrages nur zum Zwecke der Kaufpreiszahlung an den Verkäufer erfolgt.

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Kaufpreis: Macht es Sinn, mitgekaufte Gegenstände wie z.B. eine Einbauküche gesondert im Kaufvertrag auszuweisen?

Dies kann für den Käufer durchaus sinnvoll sein. Denn der Teil des Kaufpreises, der auf die mitgekauften Gegenstände entfällt, unterliegt nicht der Grunderwerbssteuer. Die für diese Gegenstände gesondert ausgewiesenen Einzelkaufpreise sind für das Finanzamt allerdings nicht bindend.

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Kaufpreisfälligkeit: Mein Vertragsentwurf weist mehrere „Fälligkeitsvoraussetzungen“ aus. Warum ist das so?

Es muss sichergestellt sein, dass der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie erst zahlt, wenn er sich sicher sein kann, dass er auch Eigentümer der Immobilie wird und diese im Grundbuch entweder lastenfrei ist oder dort später nur noch solche Belastungen eingetragen sind, mit denen er sich im Kaufvertrag einverstanden erklärt hat.

 

Um dieses Ziel sicherzustellen, enthält der notarielle Grundstückskaufvertrag verschiedene Fälligkeitsvoraussetzungen, die vom Notar einzeln zu prüfen sind. Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, wird er den Käufer auffordern, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen.

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• Zu den Fälligkeitsvoraussetzungen zählt regelmäßig zum Beispiel, dass eine Vormerkung an rangrichtiger Stelle im Grundbuch eingetragen ist. Die Vormerkung dient dem Schutz des Käufers etwa für den Fall der zwischenzeitlichen Insolvenz des Verkäufers und begegnet der Gefahr, dass der Verkäufer die Immobilie noch anderweitig verkauft oder zwischenzeitlich noch mit einem Grundpfandrecht belastet (siehe oben: Vormerkung).

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• Bei der Gemeinde muss regelmäßig erfragt werden, ob sie auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht aus § 24 BauGB verzichtet. Liegt eine Verzichtserklärung vor, muss der Käufer nicht mehr fürchten, dass die Gemeinde anstelle seiner Person die Immobilie erwirbt. Kein Vorkaufsrecht der Gemeinde besteht von vornherein beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten (vgl. § 24 II BauGB). Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist zudem unter anderem ausgeschlossen, wenn der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist (vgl. § 26 Nr. 1 BauGB).

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• Um sicherzustellen, dass alle Grundpfandrechte des Verkäufers, die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen sind (meist Grundschulden), auch wirklich gelöscht werden können, bedarf es der Löschungs- oder Pfandfreigabeunterlagen in mindestens öffentlich beglaubigter Form (Löschungsbewilligung, Pfandfreigabeerklärung, Grundpfandrechtsbrief). Ohne diese Unterlagen kommt eine Löschung der Belastungen nicht in Betracht.

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Wurde das gesicherte Darlehen an den Darlehensgeber noch nicht vollständig zurückgezahlt, werden die Löschungsunterlagen nur „zu treuen Händen“ an den Notar übersandt. Sie enthalten dann eine Treuhandauflage der Bank mit der dem Notar vorgegeben wird, wann er überhaupt nur von den Unterlagen Gebrauch gemacht werden darf. Die Treuhandauflage gibt etwa vor, dass von dem Kaufpreis zunächst der mitgeteilte Restdarlehensbetrag (zzgl. Vorfälligkeitsentschädigung etc.) an die Bank gezahlt werden muss, ehe über die Löschungsunterlagen verfügt werden darf. Dabei darf natürlich der an den Gläubiger zu zahlende Betrag nicht höher sein als der spätere Kaufpreis, denn dann könnte die Treuhandauflage nicht erfüllt werden.

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• Hin und wieder bedarf der Vertrag erst noch der Genehmigung. Bis zum Vorliegen der Genehmigung ist der Vertrag nur "schwebend unwirksam". Das kann zum Beispiel beim Verkauf einer Eigentumswohnung die Genehmigung des Verkaufs durch den Hausverwalter sein oder bei unter Betreuung stehenden Beteiligten die betreuungsgerichtliche Genehmigung, ohne die der Vertrag keine Wirksamkeit erlangt. Im Falle des Verkaufs durch einen verheirateten Alleineigentümer muss unter Umständen der Ehegatte erst noch zustimmen. Weitergehende Hinweise dazu finden Sie hier.

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• Neben den dargestellten Fälligkeitsvoraussetzungen können weitere im Kaufvertrag enthalten ein. Dies hängt  von der Notwendigkeit im Einzelfall ab.

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Auflassung: Mein Entwurf sieht eine "Auflassung" vor. Was ist damit gemeint?

Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache, hier also eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung, gemäß § 433 I BGB verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

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Allein durch den Abschluss des Kaufvertrages tritt also noch keine Rechtsänderung ein. Vielmehr handelt es sich lediglich um eine Verpflichtung, ein Versprechen, des Verkäufers an den Käufer. Zur Erfüllung der übernommenen Verpflichtung bedarf es in einem zweiten Akt noch der Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum übergehen soll, und der Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch (vgl. § 873 BGB). Diese Einigung zum Eigentumswechsel heißt Auflassung. Mit ihr erklären Verkäufer und Käufer, dass sie darüber einig sind, dass das Eigentum am Grundbesitz (in Erfüllung der vorherigen Verpflichtung des Verkäufers) übergehen soll.

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Notarkosten: Mit welchen Notarkosten muss ich rechnen, wenn ich ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte?

Sie möchten beispielsweise eine Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 120.000,00 EUR erwerben. Der Notar soll sich dabei - wie üblich - um die Beschaffung etwa notwendiger behördlicher Genehmigungen kümmern, für die Einholung der Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters (§ 12 I WEG) sorgen und für die Ablösung einer im Wohnungsgrundbuch eingetragenen Grundschuld.

 

Der Notar soll desweiteren eine Fälligkeitsmitteilung versenden und damit die Kaufpreiszahlung durch den Käufer freigeben, nachdem die erforderliche Verwalterzustimmung eingegangen ist, der Käufer durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung geschützt und die Möglichkeit zur Löschung der alten Grundschuld gesichert ist. Durch den Notar soll ferner auch die Umschreibung des Eigentumswechsels im Grundbuch überwacht werden, damit sichergestellt ist, dass der Verkäufer sein Eigentum nicht vor Eingang des Kaufpreises bei dem Notar verliert.

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Bei einem Kaufpreis von 120.000,00 EUR entstehen folgende Kosten:

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• für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs, die Beurkundung des Vertrages und die rechtliche Beratung eine doppelte Gebühr (2,0) nach KV Nr. 21100 GNotKG in Höhe von 600,00 EUR.

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• für den Vollzug (die Einholung und den Entwurf der Genehmigungen und Löschungsbewilligungen) eine halbe Gebühr (0,5) nach KV Nr. 22110 GNotKG in Höhe von 150,00 EUR.

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• für die Betreuung (die Überwachung der Kaufpreiszahlung und die Eigentumsumschreibung) eine halbe Gebühr (0,5) gemäß KV Nr. 22200 GNotKG in Höhe von 150,00 EUR.

 

Hinzu kommen Auslagen für Porto und Telekommunikation (etwa 20,00 EUR), für Schreibauslagen (Dokumentenpauschale) (etwa 0,15 EUR je Seite, insgesamt typischerweise etwa 10,00 EUR), sonstige Auslagen in tatsächlicher Höhe, sowie 19% Mehrwertsteuer.

 

Der Geschäftswert für die Abrechnung der Notarkosten kann bei bestimmten Vertragsgestaltungen vom vereinbarten Kaufpreis abweichen; unabhängig von der Anzahl der Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten fällt jedoch jeweils immer nur eine Vollzugs- bzw. Betreuungsgebühr an. Erteilt die abzulösende Bank (Grundschuldgläubiger) dem Notar Treuhandauflagen, damit dieser von der Löschungsbewilligung Gebrauch machen darf, kann zusätzlich eine Treuhandgebühr anfallen, die im Regelfall die Verkäuferseite trägt.

 

Sollte für das betroffene Grundbuchamt bereits der elektronische Rechtsverkehr eröffnet sein, kommt eine Gebühr für die Erzeugung strukturierter Daten hinzu. Solche ermöglichen die automatisierte und damit schnellere Weiterbearbeitung durch das Grundbuchamt.

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II. FAQ - Grundschuldbestellung

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Grundschuld – Sinn und Zweck: Muss ich eine Grundschuld bestellen und was ist das eigentlich?

Wenn der Käufer - wie meist - nicht aus eigenen Mitteln in der Lage ist, den Kaufpreis für die Immobilie aufzubringen, wird er ein Darlehen aufnehmen müssen. Damit die Bank sich sicher sein kann, dass sie ihr Darlehen später mit Zinsen und Kosten zurückerhält, sichert sie sich ab. Sie besteht in der Regel darauf, dass an einem Grundstück ein Grundpfandrecht – meist eine Grundschuld – eingetragen wird. Dieses erlaubt es der Bank für den Fall, dass das Darlehen nicht zurückgezahlt wird, aus der Grundschuld vorzugehen (zu vollstrecken). Sie kann aufgrund ihrer Eintragung im Grundbuch die Zwangsvollstreckung betreiben, insbesondere das Grundstück versteigern lassen und erhält dann den Verkaufserlös nebst Zinsen und Kosten. Weitere Informationen zu Grundpfandrechten, insbesondere der Grundschuld, finden sie hier.

 

Grundschuld - Zinsen der Grundschuld: Warum liegt der Zinssatz im Grundschuldbestellungsformular bei über 10%? Mit meiner Bank habe ich doch einen deutlich niedrigeren Zinssatz für mein Darlehen vereinbart.

 Neben dem eigentlichen Grundschuldbetrag wird bei einer Grundschuldbestellung immer auch ein Grundschuldzins eingetragen. Dieser Grundschuldzins ist vollkommen unabhängig vom eigentlichen Darlehenszins, der im Darlehensvertrag enthalten ist.

 

Der Grundschuldzins ist ein rein fiktiver Zins, der solange keine Relevanz hat, bis der Kredit notleidend wird, die Darlehensraten also nicht mehr bedient werden. Kommt es dann zur Versteigerung des Grundbesitzes, der der Bank als Sicherheit dient, kann diese nicht nur die eigentliche Höhe der Grundschuldsumme erhalten, sondern der Erlösbetrag kann durch den Grundschuldzins erhöht werden.

 

Durch die Eintragung eines Grundschuldzinses will die Bank also ihr Risiko durch die Zwangsvollstreckung minimieren. Vor allem dann, wenn das Darlehen bisher nur zu einem geringen Teil zurückgezahlt wurde und zusätzlich zum Darlehensbetrag Rückstände durch Zins- und Mahnkosten entstanden sind, ermöglicht der Grundschuldzins der Bank die Rückführung der Gesamtsumme, auch wenn diese im Vergleich zur Darlehenssumme höher ausfällt.

 

Grundschuld – Zwangsvollstreckungsunterwerfung: In dem Grundschuldbestellungsformular ist von Zwangsvollstreckungsunterwerfung die Rede. Was bedeutet das eigentlich?

Die Bank wird ein Darlehen bei Absicherung durch eine Grundschuld nur gewähren, wenn die von ihr vorbereiteten Erklärungen vor einem Notar abgegeben werden. Die Grundschuldbestellungsformulare sehen in der Regel an zwei Stellen Erklärungen des Eigentümers/Darlehensnehmers zur Zwangsvollstreckungsunterwerfung vor. Einmal unterwirft sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz (dingliche Haftung), einmal den mit dem Eigentümerin in der Regel identische Darlehensnehmer sein gesamtes (übriges) Vermögen (persönliche Haftung). Diese Unterwerfungserklärungen geben der Bank später die Möglichkeit, sofort in das Grundstück zu vollstrecken (z.B. im Wege der Zwangsversteigerung), aber auch in die sonstige Habe des Darlehensnehmers. Die Unterwerfungserklärungen bewirken, dass die Bank nicht erst den langwierigen Weg über das Gericht bestreiten muss, um ein vollstreckbares Urteil zu erhalten und um dann zu vollstrecken. Vielmehr bietet die notariell beurkundete Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung des Käufers der Bank die Möglichkeit, dass unmittelbar vollstreckt werden kann, sobald die Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen. Ein Gerichtsprozess bleibt der Bank erspart.

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