Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Matthias Raupach
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Hilfe bei Erstellung und Abschluss von Mietverträgen
Hilfestellung bei Erstellung und Abschluss von Mietverträgen
Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt bei der Überlassen von Räumen unterschiedliche Vertragstypen wie Miete, Pacht und Leihe. Während bei der Miete nur die reine Nutzung von Räumen vorgesehen ist, werden bei einem Pachtvertrag auch Gegenstände, Sachen und Rechte überlassen. Ziel der Pacht ist die Fruchtziehung aus dem überlassenen Vertragsgegenstand. Die Überlassung von Räumen kann daher grundsätzlich für die Annahme eines Pachtvertrages nicht ausreichend sein.
Aber auch innerhalb des jeweiligen Vertragstyps (z.B. Miete) nimmt der Gesetzgeber Differenzierungen vor. So werden etwa im Mietrecht sowohl Mietverhältnisse über Wohnraum als auch Gewerberaummietverträge geregelt. Diese Unterscheidung ist auch nötig, weil der Wohnraummieter regelmäßig mehr Schutz bedarf als der Mieter, der Gewerberäume zur Berufsausübung oder Lagerung angemietet. Denn die Wohnung bildet den Lebensmittelpunkt und ist daher vor unberechtigten Eingriffen in besonderem Maße vor Verlust etc. zu schützen.
Im Wohnraummietrecht gelten Schutzvorschriften, die im Gewerberaummietrecht fehlen. Besteht ein Wohnraummietvertrag, kann der Vermieter zahlreiche Regelungen zum Schutz des Wohnraummieters zur Befristung des Mietvertrages, zur Miethöhe und zur Kündbarkeit nicht ausschließen.
Es ist daher wichtig, schon vor Eingehung des Mietverhältnisses zu wissen, ob ein Wohnraummietverhältnis oder ein Gewerberaummietverhältnis begründet wird. Was sich einfach anhört, wirft in der Praxis durchaus Probleme auf. Diese treten gerade bei Mischmietverhältnissen auf: Wenn Räume sowohl zur Nutzung als Geschäftsraum als auch - zumindest in Teilen - zur Nutzung als Wohnraum vermietet werden, ergeben sich Abgrenzungsprobleme. Zur Ermittlung, ob die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts anwendbar sind, wird regelmäßig auf den Schwerpunkt des Vertrages abgestellt. Dieser bestimmt sich vorrangig nach dem Parteiwillen. Die Bezeichnung eines Vertrages als Wohn- oder Gewerberaumvertrag ist zwar zur Bestimmung des anwendbaren Rechts unerheblich, kann aber bei der Auslegung des Schwerpunktes des Vertrages herangezogen werden. Haben die Parteien einen „Wohnraumietvertrag“ vereinbart, so versteht die Rechtsprechung dies vor dem Hintergrund der besonderen Schutzvorschriften des Wohnraummieters als starkes Indiz für einen entsprechenden Parteiwillen.
Sofern sich der Schwerpunkt des Vertrages nicht nach dem Parteiwillen bestimmen lässt, weil die Vertragsparteien unter anderem keine eindeutige Bezeichnung des Vertrages gewählt und auch sonst keine Regelung getroffen haben, so wird nach dem Schwerpunkt der Nutzung unterschieden. Ein Indiz zur Bestimmung des Nutzungsschwerpunkts ist die flächenmäßige Verteilung auf Gewerbe und Wohnung.
Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass schon früh die ersten Weichen für das künftige Mietverhältnis gestellt werden mit erheblichen Auswirkungen für die restliche Dauer des Vertrages. Geht der Vermieter irrig davon aus, ein Gewerberaummietverhältnis eingegangen zu sein, wird er sich wundern, wie schwer es sein kann, sich von einem Wohnraummieter zu lösen, wenn dieser später einwendet, es läge überhaupt kein Kündigungsgrund i.S.d. Wohnraummietrechts vor (z.B. Eigenbedarf, Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung). Hätte der Vermieter einen Gewerberaummietvertrag abgeschossen, bedürfte es gar keines Kündigungsgrundes, um das Gewerbsraummietverhältnis wirksam zu kündigen.
Beim Entwerfen eines Gewerberaummietvertrages ist darauf zu achten, dass nach Möglichkeit sämtliche relevanten Punkte Einzug finden. Typischerweise regelungsbedürftig sind:
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Mietparteien
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Mietobjekt
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Mietfläche und Berechnung der Mietfläche
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Mietzweck und Änderung des Mietzwecks
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Übergabe und Ausstattung der Mieträume
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Mietbeginn und Mietdauer
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Miete und Nebenkosten
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Regelungen zur Anpassung der Miethöhe, Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen
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Zahlung von Miete und Nebenkostenvorauszahlung
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Verrechnung von Zahlungen
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Aufrechnungsmöglichkeit, Zurückbehaltungsrecht und Mietminderung
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Abrechnung der Betriebskosten
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Mietsicherheit
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Regelungen über die Erhaltung und Instandsetzung der Mieträume
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Anzeige von Mängeln und Gefahren
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Betreten der Mieträume
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Bauliche Eingriffe und Veränderungen
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Wegnahme von Einrichtungen, Rückbau und Aufwendungsersatz
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Kündigung des Mietverhältnisses
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Rückgabe der Mietsache, Nutzungsentschädigung
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Ausschluss der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses
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Untervermietung
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Betreiberpflichten
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Ankündigungsfristen
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Vertragsänderungen und Nebenabreden
Diese und weitere Punkte müssen bei der Erstellung und beim Abschluss eines Gewerberaummietvertrages bedacht werden. Wir unterstützen Sie gerne. Das Mietrecht wird bei uns durch Rechtsanwalt Raupach bearbeitet. Rechtsanwalt Raupach ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Kündigungen und Aufhebungsverträge
Kündigung und Aufhebungsverträge
Bei Mietverträgen über Geschäftsräume braucht es in der Regel weder für den Vermieter noch für den Mieter einen Grund für eine ordentliche fristgerechte Kündigung. Bei dieser Art von Mietverträgen ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Das gilt allerdings nur, wenn die Parteien eine Festlaufzeit oder einen zeitlich beschränkten Kündigungsverzicht vereinbart haben. Während dieser Zeit ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen.
In diesem Fall kann das Mietverhältnis regelmäßig nur noch einvernehmlich durch Mietaufhebungsvertrag beendet werden oder durch Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, sofern ein wichtiger Grund hierfür vorliegt.
Im Bereich des Wohnraummietrechts benötigt nur der Mieter keinen Kündigungsgrund, um das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Er kann - sofern es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt und auch kein zeitlich beschränkter Kündigungsverzicht vorliegt – jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Er muss lediglich Form und Frist einer Kündigung einhalten.
Anders ist dies beim Vermieter, der ein Wohnraummietverhältnis aufkündigen möchte. Der Vermieter kann regelmäßig nur dann ordentlich fristgerecht kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, wobei die Kündigung zum Zwecke einer Mieterhöhung ausgeschlossen ist. Für die Beantwortung der Frage, wann ein solch berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gegeben ist, gibt zunächst das Gesetz in § 573 II BGB Hilfestellung, indem es dort exemplarisch drei Gründe vorgibt, die ein berechtigtes Interesse bilden können. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt danach insbesondere vor, wenn
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der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
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der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf) oder
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der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (Verwertungskündigung); die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
Zu den wohl bekanntesten ordentlichen Kündigungsgründen im Wohnraummietrecht zählt der Eigenbedarf. Hier beruft sich der Vermieter darauf, dass er die Räumlichkeiten als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Gerade bei der Eigenbedarfskündigung gibt es für den Vermieter viele Fallstricke, bei deren Missachtung die Kündigung insgesamt unwirksam ist. Der Mieter hingegen muss aufpassen, dass der Vermieter den Eigenbedarf nicht nur vortäuscht und auch die Formalien beachtet wurden.
Inhaltlich genügt für eine wirksame Eigenbedarfskündigung alleine der Wille des Vermieters, in den eigenen Räumen wohnen zu wollen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, nicht. Der Vermieter muss vielmehr darüber hinaus „vernünftige, nachvollziehbare Gründe“ für die Annahme von Eigenbedarf haben, während ein Mangel an Wohnraum gerade nicht Voraussetzung für das Entstehen des Kündigungsrechts ist. Ausreichend aber auch notwendig für das Entstehen des Kündigungsgrunds des Eigenbedarfs ist demnach, dass eine Ernsthaftigkeit des Erlangungswunsches gegeben ist und die vermietete Wohnung für die Zwecke des Vermieters nach dessen subjektiven Vorstellungen besser geeignet ist als seine bisherige Wohnung. Diese Gründe, die den Vermieter veranlassen, die Wohnung für sich oder andere Bedarfspersonen zu kündigen, müssen bereits im Kündigungsschreiben angegeben werden.
Auch die Gerichte haben im Falle einer Klage grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind gerade im Rahmen der Überprüfung des Eigenbedarfs nicht befugt, ihre eigenen Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen. Dies wird immer wieder gerne übersehen.
Ob die Entscheidung des Vermieters von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist, haben die Instanzgerichte schließlich unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls auf Grund tatsächlicher Feststellungen und ohne schablonenhafte Begründung zu entscheiden.
Allerdings kann bereits fraglich sein, ob der Eigennutzungswunsch des Vermieters überhaupt tatsächlich ernsthaft ist. Liegt vielleicht ein überhöhter, also nicht mehr angemessener, Wohnbedarf vor, der Zweifel an der Ernsthaftigkeit des angemeldeten Eigenbedarfs aufkommen lässt? Ist der Vermieter unter Umständen verpflichtet, dem Mieter anderen Wohnraum anzubieten, den er in seinem Bestand hat? Will die Bedarfsperson wirklich einziehen oder ist der Eigenbedarf vielleicht nur vorgeschoben? Diese und zahlreiche weitere Fragen sind bereits im Vorfeld der Abfassung einer Kündigung zu klären, aber auch vom Mieter zu prüfen, wenn er eine Eigenbedarfskündigung erhält.
Die Interessen des Mieters finden im Rahmen der Prüfung des Kündigungstatbestands des § 573 II Nr. 2 BGB noch keine Berücksichtigung, sondern sind ausschließlich auf Widerspruch im Rahmen der Sozialklausel der §§ 574, 574 a BGB zu prüfen. Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters gemäß § 574 I BGB widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Die Prüfung des Vorliegens besonderer Härtegründe, die trotz Vorliegens von Eigenbedarf dem Räumungsanspruch des Vermieters entgegenstehen, erfolgt also erst in einem zweiten Schritt. Im Rahmen dieser Prüfung findet eine Interessensabwägung der Interessen des Vermieters einerseits, in den Wohnraum einziehen zu können, und der Interessen des Mieters, im Wohnraum zu verbleiben zu dürfen anderseits, statt.
Beabsichtigen Sie, eine Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen, aufgrund Eigenbedarfs oder wegen einer Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung auszusprechen, oder haben Sie eine Kündigung erhalten, gegen die Sie sich wehren möchten, wenden Sie sich an uns. Das Mietrecht wird in unserer Kanzlei von Rechtsanwalt Raupach bearbeitet. Rechtsanwalt Raupach ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Neben der ordentlichen Kündigung kennt das Wohnraummietrecht auch noch die außerordentliche fristlose Kündigung, die sowohl für Mieter als auch Vermieter in Betracht kommen kann. So kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Ein wichtiger Grund ist insbesondere anzunehmen, wenn
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dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
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der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
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der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
An anderer Stelle führt das Gesetz noch weitere Beispiele auf, die eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen können.
Gerne stehen wir Ihnen bei Fragen rund um die Kündigung eines Wohnraum- oder Gewerberaumietverhältnisses zur Verfügung. Rechtsanwalt Raupach ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und berät und vertritt Sie gern.
Mietinkasso
Mietinkasso
Rechtlich handelt es sich bei der Miete um die Gebrauchsüberlassung auf Zeit gegen Entgelt. Durch einen Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache (z.B. Mietfahrzeug, Wohnung, Skiausrüstung) während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter dann nicht nur in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sondern sie auch während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Mieter ist - quasi im Gegenzug - dazu verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete i.S.d. Mietzinses zu entrichten.
Gerade bei vermietetem Wohn- oder Geschäftsraum kommt es jedoch des Öfteren vor, dass der Mieter die monatliche Miete nicht zahlt, die Wohnung, das Haus oder die angemietete Gewerbehalle aber weiterhin nutzt.
Die unterlassene Zahlung der Miete kann einen guten Grund haben. Leidet nämlich das Mietobjekt unter einem Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Ist etwa die angemietete Wohnung infolge eines - vom Mieter nicht verschuldeten - Wasserrohrbruchs ganz oder teilweise nicht nutzbar, so muss auch der Mieter die Miete grundsätzlich nicht oder nicht vollständig entrichten; er kann die Miete mindern.
Häufig hat der Mieter aber gar keinen berechtigten Grund dafür, die Zahlung der Miete einzustellen. Spätestens wenn auch Mahnungen keinen Erfolg haben, ist darüber nachzudenken, wie Sie den säumigen Mieter doch noch zur Zahlung bewegen können.
Zu den häufigen Aufgaben eines Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrechts zählt es, solche offenen Forderungen für den Vermieter gegenüber säumigen Schuldnern durchzusetzen. Zunächst ist abzuwägen, ob ein weiteres – jetzt anwaltliches Mahnschreiben – Erfolg versprechend sein kann. Hat der Mieter bereits im Vorfeld erklärt, er werde in keinem Falle zukünftig die Miete zahlen, bringt eines solches anwaltliche Aufforderungsschreibens vermutlich nichts. In diesem Falle beraten wir gemeinsam mit Ihnen, ob die gerichtliche Durchsetzung der offenen Forderung sinnvoll und wie vorzugehen ist. Dies kann etwa die Beantragung eines Mahnbescheides sein oder die Einreichung einer Klage auf Zahlung der ausstehenden Miete.
Im Mietrecht bietet es sich häufig an, die Klage auf Zahlung rückständigen Mietzinses mit einer Räumungsklage zu verbinden. Denn der Rückstand mit Mietzahlungen kann sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche, fristgerechte Kündigung rechtfertigen.
Liegt anschließend ein vollstreckbares Urteil oder ein Vollstreckungsbescheid auf Zahlung vor, so unterstützen wir Sie bei der Zwangsvollstreckung.
Mietrecht und Mietinkasso werden in unserer Kanzlei von Rechtsanwalt Raupach bearbeitet. Rechtsanwalt Raupach ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Hausgeldinkasso
Hausgeldinkasso
Unter Hausgeldinkasso versteht man die Gesamtheit der Maßnahmen zur zwangsweisen Durchsetzung von Geldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einzelne Miteigentümer.
Gemäß § 16 II 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, zu tragen.
Zahlt ein einzelner Sondereigentümer sein Hausgeld oder die auf ihn entfallende und beschlossene Sonderumlage nicht, so beginnt das „Inkassoverfahren“ mit der Anmahnung des offenen Betrages durch den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Bleiben die angemahnten Gelder weiterhin aus, so führt das „Inkassoverfahren“ über die gerichtliche Titulierung durch Urteil oder Vollstreckungsbescheid, zur Zwangsvollstreckung oder zum Einsatz von Druckmitteln wie einer Versorgungssperre oder einem Insolvenzantrag. Als letzte Konsequenz kommt auch die Entziehung des Wohnungs- oder Teileigentums in Betracht. Denn hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. Erreicht der Hausgeldrückstand größere Dimensionen, so lässt es § 17 WEG also zu, dass der säumige Eigentümer zur Veräußerung seiner Sondereigentumseinheit gezwungen wird.
Anspruchsgrundlage für die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind die jeweiligen Beschlüsse über die Jahresabrechnung, über den Wirtschaftsplan oder über eine Sonderumlage, die in der Versammlung der Wohnungseigentümer gefasst wurden und durch die die gemäß § 16 II WEG bestehende Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers zur anteiligen Kostentragung konkretisiert wird.
Spätere Einwände gegen die Zahlungsverpflichtung sind regelmäßig unbeachtlich, sofern die Beschlüsse nicht angefochten wurden. Denn auch fehlerhafte Beschlüsse begründen eine Zahlungsverpflichtung, solange sie nicht nichtig sind oder im Wege der Anfechtungsklage gerichtlich für ungültig erklärt wurden.
Der (verspätete) Einwand, eine Sonderumlage sei ungerecht und überflüssig, oder die Beschlüsse seien angefochten, sind also regelmäßig ohne Belang und lassen die Verpflichtung zur Zahlung von Hausgeldern oder der Sonderumlage nicht entfallen.
Fruchten die außergerichtlichen Bemühungen des Verwalters nicht, den Miteigentümer zur Zahlung zu bewegen, steht als nächstes die gerichtliche Titulierung im Wege des gerichtlichen Mahnverfahrens oder des gerichtlichen Klageverfahrens an.
Liegen schließlich ein rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid oder ein rechtskräftiges Urteil vor, so beginnt die Phase der Vollstreckung. Nach der Titulierung sind unverzüglich Maßnahmen der Zwangsvollstreckung einzuleiten. In der Regel empfiehlt sich die Immobiliarvollstreckung, also die Vollstreckung in das Sondereigentum, namentlich die Zwangsverwaltung, die Zwangsversteigerung und die Sicherungshypothek, wobei diese verschiedenen Maßnahmen je für sich alleine, hintereinander oder gleichzeitig durchgeführt werden können.
Eine Zwangsverwaltung ist insbesondere dann sinnvoll, wenn die Wohnung des säumigen Eigentümers vermietet ist. Der Zwangsverwalter tritt gemäß § 152 II Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) in den Mietvertrag ein und zieht die Mieten ein. Eine etwaige Pfändung oder Abtretung der Miete ist wirkungslos, da die Zwangsverwaltung einer Mietpfändung oder Vorausabtretung vorgeht.
Auch die Zwangsversteigerung kann sich anbieten, um rückständige Hausgeldansprüche durchzusetzen. Hausgeldrückstände sind bei der späteren Verteilung des Versteigerungserlöses gegenüber anderen Forderungen bzw. Gläubigern sogar teilweise bevorrechtigt (privilegiert), sie werden also vorrangig ausgeglichen.
Haben Sie Fragen zum Hausgeldinkasso oder benötigen Sie Unterstützung bei der Durchsetzung offener Forderungen gegen einzelne Wohnungseigentümer, so wenden Sie sich vertrauensvoll an uns. Das Hausgeldinkasso wird in unserer Kanzlei durch Rechtsanwalt Raupach bearbeitet. Rechtsanwalt Raupach ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Beratung von Eigentümern, Verwaltern, Beiräten
Beratung von Eigentümern, Verwaltern und Beiräten
Am 01.12.2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft getreten und hat das bis dahin geltende Wohnungseigentumsgesetz umgekrempelt. Kaum ein Stein ist auf dem anderen geblieben. Sowohl Wohnungseigentümergemeinschaft als auch Wohnungseigentümer, Verwalter, Beiräte und im WEG-Recht tätige Berater müssen sich den neuen Herausforderungen stellen und dabei früher erworbenes Wissen zum Teil über Bord werfen. Dies beginnt bereits bei der Frage, welche Rechtsbeziehungen eigentlich zwischen den einzelnen Beteiligten - Verband der Wohnungseigentümer, Verwalter, einzelner Wohnungseigentümer, Beirat - bestehen. Kann heute noch ein einzelner Wohnungseigentümer Ansprüche gegen den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage haben oder muss er sich mit seinem Anliegen an den Verband der Wohnungseigentümer wenden? Ist es einem Wohnungseigentümer nach der Reform noch möglich, seine Ansprüche auf Unterlassung einer Ruhestörung direkt gegen den störenden Wohnungseigentümer durchsetzen oder ist auch hier der Verband der Wohnungseigentümer der richtige Ansprechpartner?
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Im Mittelpunkt aller Rechtsbeziehungen steht seit dem 01.12.2020 die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt gemäß § 18 I WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
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Die einzelnen Wohnungseigentümer sind Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Als Mitglieder haben sie gegenüber dem Verband der Wohnungseigentümer sowohl Rechte als auch Pflichten. Diese Rechte und Pflichte beruhen auf der Mitgliedschaft im Verband, die ein Schuldverhältnis im Sinne des § 280 I BGB darstellt.
Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung. Er kann daher sowohl eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen (vgl. § 18 II WEG). Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung wird durch Informationsansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers gestärkt (vgl. § 18 IV, § 28 IV WEG). Für bauliche Veränderungen sieht das WEG zudem besondere Ansprüche in § 13 II, § 20 II und III vor.
Steht fest, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer ein Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht, ist damit noch nichts darüber ausgesagt, wie dieser Anspruch vom Verband zu erfüllen ist. Die Erfüllung der Ansprüche des Wohnungseigentümers geschieht entweder durch einen Beschluss oder durch ein Tätigwerden des Verwalters. Dabei ist aber im Hinterkopf zu behalten, dass Schuldner der Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers stets und immer nur der Verband „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ ist. Denn die Wohnungseigentümerversammlung (Beschlussfassung) und der Verwalter (Tätigwerden) werden nur als dessen Organe tätig; ihr Verhalten ist ihm analog § 31 BGB zuzurechnen.
Verlangt ein Wohnungseigentümer etwa Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, gibt ihm § 18 IV WEG das Recht hierzu. Der Anspruch richtet sich hierbei nicht gegen den Verwalter, sondern gegen den Verband der Wohnungseigentümer. Dieser erfüllt den Anspruch dadurch, dass der Verwalter dem Wohnungseigentümer die Unterlagen zur Einsicht zu Verfügung stellt. Hierzu bedarf es keiner Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer, vielmehr kann der Verwalter unmittelbar ohne Beschlussfassung tätig werden. Der Verwalter handelt bei der Gewährung der Einsichtnahme als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wird dabei jedoch nicht selbst zum Schuldner des Anspruchs auf Einsichtsgewährung.
Begehrt der einzelne Wohnungseigentümer nicht die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, sondern macht er einen Anspruch auf bauliche Veränderung (§ 20 II 1 Nr. 2 WEG) gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend, so wird dieser Anspruch durch eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer erfüllt. Diese hat nach § 20 I WEG über bauliche Veränderungen zu entscheiden. Die anzurufende Wohnungseigentümerversammlung handelt bei der Beschlussfassung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hierdurch werden jedoch weder die Wohnungseigentümergemeinschaft noch die einzelnen Wohnungseigentümer Schuldner des Anspruchs. Dies bleibt allein der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer.
Pflichten des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Der einzelne Wohnungseigentümer ist im Gegenzug aber auch zur Einhaltung des Binnenrechts der Gemeinschaft, also der gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse, verpflichtet sowie zur Duldung bestimmter Einwirkungen auf sein Eigentum (vgl. § 14 I WEG). Hinzu kommt die Pflicht, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu finanzieren. Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.
In ihrer Gesamtheit sind die Wohnungseigentümer zugleich das Willensbildungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vgl. § 19 I WEG).
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Der Verwalter ist Vollzugs- und Vertretungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vergleichbar mit einem Geschäftsführer einer GmbH. Er verleiht ihr Handlungsfähigkeit, insbesondere vertritt er sie im Rechtsverkehr (§ 9b I 1 WEG). Der Verwalter ist nur noch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet. So heißt es in § 27 I WEG: „Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen […]“. Wohnungseigentumsrechtliche Beziehungen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und dem Verwalter bestehen deshalb nicht mehr.
Unberührt bleiben allerdings solche Rechtsbeziehungen zwischen Wohnungseigentümern und dem Verwalter, die ihren Rechtsgrund außerhalb des Wohnungseigentumsrechts haben, also zum Beispiel auf einer unerlaubten Handlung beruhen (z.B. Sachbeschädigung durch den Verwalter).
Zu beachten ist schließlich noch, dass neben dem organschaftlichen Verhältnis zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer noch ein weiteres Rechtsverhältnis besteht, nämlich das Schuldverhältnis aus dem . Das organschaftliche Verhältnis und das aus dem Verwaltervertrag resultierende Schuldverhältnis sind rechtlich zu trennen. Ob dem einzelnen Wohnungseigentümer ein Anspruch gegen den Verwalter aufgrund der Verletzung der Pflichten aus dem Verwaltervertrag zustehen kann, ist allerdings fraglich. Denn bei Pflichtverletzungen des Verwalters hat der geschädigter Wohnungseigentümer einen Schadensersatzanspruch nach § 280 I BGB gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, so dass es wohl keines zusätzlichen Anspruchs gegen den Verwalter mehr bedarf.
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Auch Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander gibt es nach der Reform des WEG im Grundsatz nicht mehr, sondern nur noch punktuell, etwa im Hinblick auf Beeinträchtigungen des Sondereigentums und die Duldung von Einwirkungen. So bleibt jeder Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, deren Sondereigentum nicht - über das in § 14 I Nr. 2 WEG bestimmte Maß hinaus - zu beeinträchtigen und Einwirkungen nach Maßgabe des § 14 I Nr. 2 WEG zu dulden.
Weil die allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen wird (§ 18 I WEG), bleibt es jedoch in aller Regel dabei, dass mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zusammenhängenden
Für die Rechte und Pflichten aus dem Sondereigentum bleiben die Wohnungseigentümer dagegen selbst zuständig.
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Der Verwaltungsbeirat, dem zuvor die Aufgabe eines Mittlers zwischen Eigentümern und Verwalter und der Unterstützung der Verwaltung zufiel, wurde durch die Reform des Wohnungseigentumsrechts zum Kontrollorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgewertet. Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter nunmehr nicht nur, sondern überwacht ihn jetzt auch bei der Durchführung seiner Aufgaben (vgl. § 29 II WEG).
Durch die Neuausrichtung des WEG haben sich aber nicht nur grundlegende Veränderungen in den Rechtsbeziehungen ergeben, wie sie oben dargestellt wurden, sondern auch in vielen anderen Bereichen, zum Beispiel:
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Ausweitung der Sondereigentumsfähigkeit: Mit der WEG-Reform gelten nunmehr jegliche Stellplätze als Räume (§ 3 I 2 WEG) und sind sondereigentumsfähig. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Einzelgaragen, Garagenstellplätze in Tief- oder Sammelgaragen oder oberirdische Stellplätze handelt. Nach § 3 II WEG kann das Sondereigentum unter bestimmten Voraussetzungen auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, z.B. auf Gartenflächen oder Terrassen.
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Uneingeschränkte Rechtsfähigkeit: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nunmehr uneingeschränkt rechtsfähig. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Bisher bestand lediglich Teilrechtsfähigkeit.
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Entstehung der Gemeinschaft: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Dies gilt sogar dann, wenn eine Aufteilung nach § 8 WEG durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt erfolgt.
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Grundbucheintragung von Beschlüssen aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel: Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung (vereinbarte Öffnungsklausel) gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.
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Bauliche Veränderungen: Bauliche Veränderungen sind heute leichter durchzusetzen als vor der Reform, teilweise besteht sogar ein Anspruch bauliche Veränderungen oder auf Gestattung solcher.
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Eigentümerversammlungen: Sie sind unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer nach dem reformierten WEG stets beschlussfähig; die Einladung kann auf elektronischem Wege erfolgen; Eigentümer können mittels elektronischer Kommunikationsmittel an Präsensveranstaltungen teilnehmen; Ladungsfristen wurden verlängert.
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Zertifizierung des Verwalters: Jeder Verwalter muss auf Verlangen der Wohnungseigentümer einen Zertifizierungsnachweis vorlegen.
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Erweiterung der Befugnisse des Verwalters: Die Befugnisse des Verwalters wurden deutlich ausgeweitet. Die Wohnungseigentümer können bei Abschluss des Verwaltervertrages auch definieren, in welchen Angelegenheiten und in Welchem Umfang der Verwalter unabhängig von Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft agieren können soll.
Dies sind nur einige der Punkte, die verdeutlichen, dass Vieles geändert wurde. Aber nicht Alles ist einfacher geworden ...
Das Miet- und Wohnungseigentumsrecht wird in unserer Kanzlei von Rechtsanwalt Raupach bearbeitet. Rechtsanwalt Raupach ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Anfechtung fehlerhafter Beschlüsse
Anfechtung fehlerhafter Beschlüsse
Ein Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss der Wohnungseigentümer für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). Erfolgt die Anfechtung fristgerecht, d.h. innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung, so können alle fehlerhaften Beschlüsse vom Gericht für ungültig erklärt werden. Ein Beschluss ist fehlerhaft, wenn er entweder rechtswidrig ist, also ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, oder nichtig ist.
Anfechtbar und fehlerhaft sind damit
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Beschlüsse, die aus formellen Gründen (z.B. Verstoß gegen den Grundsatz der Nicht-Öffentlichkeit, sofern sich dieser Fehler ausgewirkt hat) rechtswidrig sind,
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Beschlüsse, die aus materiellen Gründen rechtswidrig sind,
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Beschlüsse die nichtig sind und
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Beschlüsse, die schwebend unwirksam sind.
Meist sind fehlerhafte Beschlüsse nur rechtswidrig, selten leiden sie an so schweren Mängeln, die zu ihrer Nichtigkeit führen.
Rechtswidrig ist ein Beschluss, der gegen das Gesetz oder gegen eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer verstößt, aber nicht nichtig ist. In diesem Falle ist der Beschluss nur „anfechtbar“.
Innerhalb der Rechtswidrigkeit ist zwischen formeller und materieller Rechtswidrigkeit zu differenzieren:
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Bei einem formellen Fehler handelt sich um einen Formfehler, der insbesondere dann anzunehmen ist, wenn bei der Einberufung, der Durchführung der Eigentümerversammlung oder bei der Feststellung über das Zustandekommen eines Beschlusses Fehler gemacht wurden. Bei formellen Fehlern der Beschlussfassung scheidet eine Ungültigerklärung allerdings aus, wenn sich der Fehler nicht auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Allerdings muss zweifelsfrei feststehen, dass der Beschluss auch ohne Verfahrensmangel ebenso gefasst worden wäre.
Die Feststellungslast trägt derjenige, der sich auf die Nichtursächlichkeit beruft, weil zunächst eine Vermutung für die Ursächlichkeit besteht (OLG Celle, NZM 2005, 308). Im Prozess trifft also die Wohnungseigentümer, die sich auf die „Wirksamkeit“ einen Beschluss berufen, die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich die Unbeachtlichkeit des formellen Mangels feststellen lässt (OLG Hamm, Beschluss vom 13.01.1992, 15 W 13/91).
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Ein materieller (inhaltlicher) Fehler liegt hingegen dann vor, wenn der Beschluss gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Gemäß § 18 II WEG kann jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 1.eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie 2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen. Widerspricht der von den Wohnungseigentümern gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung, ist im Falle rechtzeitiger Anfechtung für ungültig zu erklären.
Beispiel: Ein Beschluss über Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn bei Beschlussfassung keine Kostenvoranschläge vorlagen und damit keine ausreichende Entscheidungsgrundlage vorhanden war (LG München I, Beschluss vom 28.06.2007, 1 T 2063/07).
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Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Von Nichtigkeit ist etwa auszugehen, wenn der Beschluss gegen die guten Sitten oder gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, aber auch etwa dann, wenn vorsätzlich gegen die Mitwirkungsrechte einzelner Wohnungseigentümer verstoßen wurde. Das ist etwa dann der Fall, wenn einzelne Wohnungseigentümer gezielt von einer Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Die dort gefassten Beschlüsse sind dann nichtig. Fehlt ein Beschluss die notwendige Bestimmtheit, ist nach der Rechtsprechung ebenfalls als nichtig anzusehen, wenn er überhaupt keine durchführbare Regelung mehr erkennen lässt.
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Schwebende Unwirksamkeit ist anzunehmen, wenn der Beschluss eine nachholbare besondere Wirksamkeitsvoraussetzung fehlt (z.B. fehlende Zustimmung eines Grundschuldgläubigers zu einem auf der Basis einer Öffnungsklausel gefassten Beschluss über die Begründung von Sondernutzungsrechten).
Warum differenziert nun das Gesetz zwischen rechtswidrigen Beschlüssen einerseits und nichtigen Beschlüssen andererseits, wenn doch gegen beide eine Beschlussklage erhoben werden kann und das Ziel des Klägers jeweils darin besteht, dass der Beschluss keine Wirkung entfalten soll?
Zum einen liegt dies darin begründet, dass „nur“ anfechtbare Beschlüsse innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung angefochten werden müssen, um deren Gültigkeit zu verhindern. Wird die einmonatige Anfechtungsfrist des § 45 WEG versäumt, so wird der rechtswidrige Beschluss unanfechtbar und bleibt trotz seiner Rechtswidrigkeit wirksam. Diese Anfechtungsfrist gilt hingegen nicht für „sogar“ nichtige Beschlüsse. Die Nichtigkeit von Beschlüssen kann auch nach Ablauf der Monatsfrist des § 45 WEG noch im Rahmen Beschlussklage gerichtlich festgestellt werden. Ist also die einmonatige Anfechtungsfrist abgelaufen, bietet eine Beschlussklage keinen Erfolg mehr, wenn der Beschluss lediglich rechtswidrig ist. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist kann eine Beschlussklage nach § 45 WEG lediglich noch Erfolg haben, wenn ein Nichtigkeitsgrund angeführt werden kann.
Sind die gesetzlichen Fristen (Anfechtungs- und Begründungsfrist) hingegen gewahrt, ist lediglich zu prüfen, ob ein Rechtsfehler vorliegt, der den Bestand des angegriffenen Beschlusses berührt; zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründen (§ 23 IV WEG) braucht dann nicht mehr unterschieden zu werden (BGH, Urteil vom 02.10.2009, V ZR 235/08).
Zum anderen sind - anders als nur rechtswidrige Beschlüsse - nichtige Beschlüsse auch ohne gerichtliche Entscheidung unwirksam, weil ein nichtiges Rechtsgeschäft die gewollten Rechtswirkungen von Anfang an nicht eintreten lässt. Ein rechtswidriger Beschluss hingegen ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 IV 2 WEG).
Die Beschlussklagen sind gemäß § 44 II WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.
Das Miet- und Wohnungseigentumsrecht wird in unserer Kanzlei von Rechtsanwalt Raupach bearbeitet. Rechtsanwalt Raupach ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
