Immobilienkaufverträge
Immobilienkaufverträge
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Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss, um wirksam zu sein, vor einem Notar unterzeichnet werden. Diese Pflicht zur notariellen Beurkundung ergibt sich aus § 311b I 1 BGB. Dort heißt es: „Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“
Schreibt das Gesetz - wie in § 311b I 1 BGB - die notarielle Beurkundung vor, handelt es sich um eine besondere Form des Vertragsabschlusses. Ein Grundstückskaufvertrag kann dann weder mündlich, noch schriftlich noch über das Internet abgeschlossen werden, sondern nur vor einem Notar. Ein ohne Notar nur schriftlich, mündlich oder online geschlossener Kaufvertrag über ein Grundstück - auch ein Vorvertrag oder ähnliches - ist gemäß § 125 BGB nichtig. Weder der Verkäufer noch der Käufer sind aus ihm verpflichtet. Weder muss der Verkäufer das Eigentum an dem Grundstück übertragen, noch muss der Käufer den Kaufpreis zahlen.
Das Erfordernis der notariellen Beurkundung hat mehrere gute Gründe. Es soll Verkäufer und Käufer angesichts der typischerweise großen Bedeutung von Grundstücksgeschäften vor Übereilung schützen. Zudem geht von dem Beurkundungserfordernis eine Warnfunktion aus: Schon durch die Verpflichtung, den Vertrag notariell beurkunden lassen zu müssen, sollen die Beteiligten auf die erhebliche Bedeutung des Rechtsgeschäfts hingewiesen werden. Die notarielle Form erfolgt aber auch zur Beweissicherung der getroffenen Vereinbarung. Die Einschaltung des Notars dient darüber hinaus der Beratung und damit dem Schutz der Beteiligten. Schließlich dient die Einschaltung des sachkundigen, mit der Vorbereitung, Abfassung und Abwicklung von Grundstückskaufverträgen vertrauten Notars der Sicherung der Gültigkeit des abgeschlossenen Geschäfts.
Die Notwendigkeit, etwas notariell beurkunden zu lassen, findet sich im Übrigen nicht nur bei Grundstückskaufverträgen, sondern auch etwa bei der Schließung eines Ehevertrages, einem öffentlichen Testament, einem Erbvertrag, einem Vertrag, durch den der Miterbe über seinen Anteil am Nachlass verfügt, bei einem Erbverzichtsvertrag oder einem Erbschaftskaufvertrag.
Beim Grundstückskaufvertrag (auch Immobilienkaufvertrag) wird das Grundstück verkauft. Befindet sich auf diesem Grundstück ein Haus, wird dieses automatisch mitverkauft, denn das Haus kann alleine ohne Grundstück rechtlich nicht existieren (§ 93 BGB). Somit ist das Haus kein eigener Gegenstand, der einzeln verkauft werden könnte (Ausnahme: Erbbaurecht), sondern nur ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.
Eine Eigentumswohnung stellt ebenso wie ein Grundstück eine Immobilie dar. Sie wird rechtlich als ein Wohnungseigentum bezeichnet. Das Gesetz beschreibt dies so: Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Auch der Verkauf einer Eigentumswohnung ist nur beim Notar möglich.
Das Erbbaurecht oder nur ein Teil eines Grundstücks (Teilfläche) sind gleichfalls Kaufobjekte, für die der Notar zuständig ist. Denn auch für sie gilt die Form der notariellen Beurkundung.
Wichtig für Verkäufer und Käufer ist es zu wissen, dass der Kaufvertrag mit allen wesentlichen Nebenabreden und Zusatzvereinbarungen zu beurkunden ist (§ 311b I 1 BGB). Denn beurkundet werden muss das Rechtsgeschäft im Ganzen, also auch alle Nebenabreden, mit denen der Kauf „steht und fällt“. Alles, was für die Beteiligten wesentlich („kaufentscheidend“) ist, muss in den Vertragstext aufgenommen werden. Werden außerhalb der Kaufvertragsurkunde Nebenabreden getroffen, kann dies dazu führen, dass der gesamte Kaufvertrag nichtig und damit unwirksam ist.
Das Beurkundungsgesetz regelt in den §§ 8 ff., welches Verfahren einzuhalten ist, wenn für ein Rechtsgeschäft die notarielle Beurkundung vorgesehen ist. So hat der Notar die Kaufvertragsurkunde etwa vollständig vorzulesen. Anschließend ist die Kaufvertragsurkunde von den Beteiligten zu genehmigen und von ihnen und dem Notar zu unterzeichnen. Der Notar formuliert die Wünsche und Erklärungen der am Kaufvertrag Beteiligten so, dass das Grundbuchamt sie gut weiterbearbeiten kann.
Beim Grundbuchamt sind die Eigentumsverhältnisse der Grundstücke registriert. Dort kann jeder, der ein berechtigtes Interesse an der Einsicht hat, die Eigentumsverhältnisse, aber auch die Belastungen des Grundstücks (z.B. Wegerechte, Vorkaufsrechte, Grundschulden) einsehen. Änderungen an den Eigentumsverhältnissen müssen in das Grundbuch eingetragen werden. Anders als vielfach angenommen, wird ein Käufer noch nicht durch die Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag Eigentümer, sondern erst durch die Eintragung beim Grundbuchamt. Der beim Notar geschlossene Kaufvertrag muss also im Anschluss „vollzogen“ werden, d.h. der Notar muss sich darum kümmern, dass das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer auch einträgt.
Um zu verhindern, dass irgendetwas zwischen der Beurkundung des Kaufvertrages und der späteren Eintragung des Eigentumswechsels durch das Grundbuchamt geschieht, das den Erwerb des Eigentums durch den Käufer noch verhindert, wird regelmäßig zum Schutz des Käufers kurz nach der Beurkundung eine Eigentumsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Der Wunsch nach Eintragung einer solchen Vormerkung findet sich bereits im Kaufvertrag selbst. Sie sichert den Käufer etwa für den Fall ab, dass der Verkäufer zwischenzeitlich insolvent wird oder meint, die Immobilie bei einem anderen Notar an einen anderen Käufer nochmals verkaufen zu müssen.
Grundstücksüberlassungs-
verträge
Grundstücksüberlassungsverträge
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Der Begriff „Grundstücksüberlassung“ ist gesetzlich nicht definiert. Er bezeichnet eine Vielzahl unterschiedlicher Vertragstypen, bei denen Grundbesitz (z.B. das Familienheim, eine Eigentumswohnung, ein Erbbaurecht) auf einen Erwerber übertragen wird, der hierfür - anders als beim Immobilienkaufvertrag - keine dem Wert des Grundbesitzes entsprechende Gegenleistung zu erbringen hat. Grundstücksüberlassungsverträge werden häufig auch als Übertragungsverträge oder Grundstücksschenkungen bezeichnet.
Die Motive für eine Grundstücksübertragung ohne gleichwertige Gegenleistung sind vielfältig.
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Steuerersparnisse
Steht zu erwarten, dass sich der Wert der übertragenen Immobilie zukünftig deutlich erhöht, führt eine frühzeitige Überlassung zu Lebzeiten zu zusätzlichen steuerlichen Vorteilen: Der Wertzuwachs tritt dann ein, wenn sich die Immobilie bereits im Eigentum des Übernehmers (Erwerbers) befindet und erhöht somit nicht mehr den Wert der zu versteuernden Schenkung. Würde die Übertragung hingegen erst erfolgen, wenn der Wertzuwachs bereits eingetreten ist, würde auch dieser der Schenkungssteuer unterliegen.
Eine Überlassung kann Schenkungsteuer auslösen, wenn der Wert der Schenkung den Freibetrag (§ 16 ErbStG) überschreitet. Die Schenkungsteuer richtet sich grundsätzlich nach denselben Regeln wie die Erbschaftsteuer (vgl. § 1 ErbStG). Für Ehepartner und Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft gilt ein Freibetrag von derzeit 500.000,00 EUR, für Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind, sowie für Stief- und Adoptivkinder 400.000,00 EUR und für Enkelkinder 200.000,00 EUR.
Wenn zwischen zwei Schenkungen oder zwischen einer Schenkung und dem Erbfall jedoch zehn oder mehr Jahre liegen, können die Freibeträge mehrfach ausgenutzt werden (vgl. § 14 I 1 ErbStG).
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Sozialrechtliche Überlegungen
Ein weiterer Gesichtspunkt ergibt sich aus dem Schenkungsrecht, hier insbesondere § 528 BGB (Verarmung des Schenkers). Wenn ein Schenker nach der Vollziehung der Schenkung außer Stande ist, seinen angemessenen Unterhalt i.S.d. § 1610 BGB zu bestreiten und die ihm obliegende Unterhaltspflicht zu erfüllen, kann er von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenks nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern. Kommt das Sozialamt für den Unterhalt des Veräußerers nach der Schenkung auf, so gilt, dass zum verwertbaren (einzusetzenden) Vermögen des Sozialhilfeempfängers auch vertragliche oder gesetzliche Ansprüche zählen, die im Zusammenhang mit einer Übertragung begründet sind. Derartige Ansprüche (z.B. aus § 528 BGB) kann der Sozialhilfeträger gemäß § 93 SGB XII auf sich überleiten. Der (durch Zahlung abwendbare) Anspruch auf Herausgabe des Geschenks, den der Sozialhilfeträger nach Bedürftigkeit des Schenkers auf sich überleiten wird, ist ausgeschlossen, wenn zum Zeitpunkt des Eintritts der Bedürftigkeit zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 I, 2. Alt. BGB). Diese Zehnjahresfrist kann durch Übertragung in Gang gesetzt werden, damit nach Möglichkeit eine spätere Herausgabe des Geschenks vermieden wird.
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Reduzierung von Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüchen
Manchmal geht es dem Übergeber der Immobilie (Veräußerer) vorrangig darum, Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche pflichtteilsberechtigter Personen zu vermeiden, die nach seinem Versterben Geldansprüche gegen seine Erben hätten.
Hat der Erblasser einem Dritten eine Schenkung gemacht, so regelt das Gesetz in § 2325 BGB, dass der Pflichtteilsberechtige als Ergänzung des ordentlichen Pflichtteils den Betrag hinzu verlangen kann, um den sich der Pflichtteil erhöht, wenn der verschenkte Gegenstand dem Nachlass hinzugerechnet wird. Stellt der unliebsame Pflichtteilsberechtigte also nach dem Tode des Erblassers fest, dass wesentliche Teile des Vermögens bereits zu Lebzeiten verschenkt wurden, so kann er verlangen, dass der Wert der Schenkung bei der Berechnung seines Pflichtteils wertmäßig berücksichtigt wird. Um diesen Pflichtteilsergänzungsanspruch, der sich regelmäßig gegen den Erben richtet, zu minimieren, kann es sich empfehlen, die Übertragung (Schenkung) des Grundbesitzes schon frühzeitig vorzunehmen.
Denn diese Schenkung bleibt bei der Berechnung des Pflichtteilergänzungsanspruchs unberücksichtigt, wenn zur Zeit des Erbfalls zehn Jahre seit der Leistung des verschenkten Gegenstands verstrichen sind (§ 2325 III Hs. 1 BGB), sofern es sich nicht um eine Schenkung unter Ehegatten handelt (§ 2325 III Hs. 2 BGB).
Es kann für den späteren Erblasser also Sinn ergeben, frühzeitig Vermögen zu übertragen, um damit die Zehn-Jahres-Frist des § 2325 III 1 BGB in Gang zu setzen. Auf diese Weise kann er Pflichtteilsergänzungsansprüche von Verwandten oder dem Ehegatten verringern.
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Vereinfachung der Nachlassplanung, Erb- und/oder Pflichtteilsverzicht als Gegenleistung
Die Motivation, ein Grundstück schon zu Lebzeiten zu übertragen, kann auch in einer Vereinfachung der Nachlassplanung liegen. Will der Erblasser etwa seine Ehefrau zur Alleinerbin einsetzen, so muss er fürchten, dass seine Abkömmlinge nach seinem Tode Pflichtteilsansprüche gegen seine Ehefrau geltend machen werden. Denn durch die Einsetzung seiner Ehefrau zur Alleinerbin sind die Abkömmlinge im Falle des Todes des Erblassers enterbt und damit pflichtteilsberechtigt. Sie könnten ihren Pflichtteil nach dem Tode gegenüber der Ehefrau geltend machen, die dann kurzfristig die Abkömmlinge auszuzahlen hätte. Um dem schon zu Lebzeiten zu begegnen, kann es ein geeignetes Mittel sein, den Pflichtteilsberechtigten schon frühzeitig Immobilienvermögen zu übertragen, sofern diese im Gegenzug einen Erb- und/oder Pflichtteilsverzicht erklären. So hätte die als Alleinerbin vorgesehene Ehefrau keine Ansprüche zu fürchten.
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Vorwegnahme der Erbfolge, Streitvermeidung
Häufig möchte der Veräußerer im Wege der vorweggenommenen Erbfolge nennenswerte Teile seines Vermögens auf die vorgesehenen Erben, zum Beispiel seine eigenen Kinder, übertragen. Die Motivation liegt bei der Übertragung des Grundbesitzes schon zu Lebzeiten dann darin, dass unter sämtlichen Beteiligten Einigkeit über die Verteilung des Vermögens erzielt wird. Der Veräußerer möchte hier nicht riskieren, dass die einvernehmliche Regelung über die Verteilung nach seinem Tod doch wieder in Frage gestellt wird und sich einer der Beteiligten benachteiligt fühlt.
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Gewährung einer Existenzhilfe
Der Grund für eine Übertagung von Immobilien zu Lebzeiten kann auch darin liegen, eine Existenzhilfe zu gewähren, etwa indem ein Grundstück überlassen wird, auf dem das Kind sein Unternehmen gründen und seinen Betrieb führen kann.
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Vermögensmehrung beim Erwerber
Beabsichtigt ein Kind auf dem Grundstück der Eltern ein Haus zu errichten, so liegt es nahe, ihm das Grundstück zuvor zu übertragen. Denn andernfalls würde das auf dem Grundbesitz errichtete Haus als dessen wesentlicher Bestandteil in das Vermögen der Eltern fallen. Rechtlich bilden Grundstück und Haus eine Einheit. Die Bereitschaft zur Errichtung eines Hauses auf dem Grundstück der Eltern wird regelmäßig noch geringer sein, wenn auch das Schwiegerkind der Grundstückseigentümer mit investieren soll und will.
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Absicherung des Veräußerers
Ist der Veräußerer aus wirtschaftlichen Gründen außerstande, die laufenden Kosten bzw. die Kosten für anstehende Instandsetzungen seiner Immobilie zu tragen, so kann sich eine Übertragung des Grundbesitzes auf seine Kinder oder sonstigen Abkömmlinge empfehlen, die sodann als Eigentümer für die laufenden Kosten und Reparaturen aufzukommen haben. Handelt es sich um das selbstgenutzte Haus oder die selbstgenutzte Wohnung, muss der Veräußerer selbstverständlich dahingehend abgesichert werden, dass er weiterhin in der übergebenen Immobilie wohnen darf. In diesen Fällen bietet es sich regelmäßig an, dass er sich ein Wohnungsrecht vorbehält, das es ihm erlaubt, auch weiterhin in einem Teil des Hauses unter Ausschluss des neuen Eigentümers zu leben. Darüber hinaus kann die Überlassung als Dank/Belohnung für geleistete Unterstützung dienen und den Erwerber motivieren, diese Unterstützung auch in Zukunft fortzusetzen.
Der Veräußerer kann sich aber neben einem Wohnungsrecht auch andere Gegenleistungen sichern und etwa den Erwerber zu einer monatlichen Zahlung oder Wart- und Pflegeleistungen verpflichten.
Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum
Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum
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Das Wohnungseigentumsrecht ist nicht nur in der anwaltlichen Beratung präsent, sondern auch im Rahmen der notariellen Tätigkeit. Stehen im anwaltlichen Bereich Meinungsverschiedenheiten der Wohnungseigentümer das Ausbleiben von Hausgeldzahlungen, Fragen zur Instandhaltung und Instandsetzung oder die Anfechtung rechtswidrig gefasster Beschlüsse im Vordergrund, geht es im notariellen Bereich vorrangig um die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag, um den Verkauf einer Eigentumswohnung, um nachträgliche Veränderungen an Teilungserklärung (Teilungsvertrag) oder Gemeinschaftsordnung sowie um Fragen der Gewährung von Sondernutzungsrechten.
Um sich der sperrigen Materie des Wohnungseigentumsrechts zu nähern, sollte man sich kurz vor Augen führen, warum es überhaupt Sondereigentum in Form des Wohnungs- und Teileigentums gibt: Ausgangspunkt der Überlegungen bilden die §§ 93 und 94 BGB: Bestandteile einer Sache (z.B. eines Grundstücks), die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nach § 93 BGB nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Wenn aber wesentlichen Bestandteile „nicht Gegenstand besonderer Rechte“ sein können, so bedeutet dies, dass man sie nicht getrennt verkaufen oder mit einer Grundschuld belasten kann. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören nach § 94 I BGB auch die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Das aufstehende Gebäude als wesentlicher Bestand des Grundstücks kann folglich weder isoliert verkauft noch belastet werden. Dann ist es erst recht nicht möglich, einzelne Teile des Gebäudes (z.B. eine Wohnung innerhalb des Hauses) getrennt zu veräußern oder zu belasten. Entweder kauft der Erwerber das Grundstück mit dem gesamten aufstehenden Gebäude oder nicht.
Sollte ein Hausgrundstück mit mehreren Wohnungen, welches mehreren Eigentümern gehörte, dergestalt „aufgeteilt" werden, dass jedem Eigentümer wirtschaftlich eine Wohnung zugewiesen wurde, war dies vor dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vom 15.03.1951 nur durch Bestellung von Wohnungsrechten gemäß § 1093 BGB oder durch Miteigentümervereinbarungen gemäß § 1010 BGB möglich.
Wohnungsrechte sind aber nicht vererblich und gehen folglich mit dem Tode unter. Sie stellen also keine überzeugende und dauerhafte Lösung des Problems dar, eine Wohnung zu erwerben mit dem Recht, andere dauerhaft von der Nutzung auszuschließen.
Der zweite Lösungsansatz, als Miteigentümer zu kaufen und eine Miteigentümervereinbarung zu schließen, scheiterte daran, dass Miteigentumsanteile für sich allein von den Banken nicht als Kreditsicherheit akzeptiert werden. Einer von weiteren gravierenden Nachteilen einer bloßen Miteigentümervereinbarung ist, dass die Vereinbarung des Ausschlusses der Aufhebung der Gemeinschaft gemäß § 751 S. 2 BGB nicht gegenüber dem Gläubiger eines Miteigentümers wirkt, der dessen Miteigentumsanteil aufgrund eines nicht bloß vorläufig vollstreckbaren Titels gepfändet hat. Dieser Gläubiger hat immer die Möglichkeit, die Versteigerung des gesamten Hausgrundstücks zu erzwingen, um einen möglichst hohen Versteigerungserlös zu erzielen, auf den er dann - in Höhe einer dem Miteigentumsanteil seines Schuldners entsprechenden Quote - zugreifen kann.
Diese und andere Überlegungen haben schließlich in Zeiten der Wohnungsknappheit nach dem Zweiten Weltkrieg zur Einführung von Sondereigentum (Wohnungs- und Teileigentum) geführt. Sondereigentum ist das Alleineigentum (oder Miteigentum mehrerer Sondereigentümer) an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) in einem auf einem Grundstück bereits vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude.
Das Gesetz unterscheidet gemäß § 2 WEG zwischen zwei Arten der Begründung von Sondereigentum, nämlich
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der Begründung durch einseitige Teilungserklärung gemäß § 8 WEG (Alleineigentümer und Miteigentümer) und
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der Begründung durch Teilungsvertrag gemäß §§ 3, 4 WEG (nur Miteigentümer).
Zur Entstehung von Sondereigentum gehört neben der Teilungserklärung/dem Teilungsvertrag auch die Eintragung des Sondereigentums in das Grundbuch. Insoweit wird etwa für jedes Wohnungseigentum ein eigenes Wohnungsgrundbuch erstellt.
Das einmal gebildete und eingetragene Wohnungseigentum kann dann wie ein eigenes Grundstück verkauft und belastet werden, zum Beispiel mit einer Grundschuld. Auf die Eintragung im Wohnungsgrundbuch kann insoweit (wie beim Verkauf eines kompletten Grundstücks) Bezug genommen werden.
Möglich ist aber auch der Verkauf noch nicht gebildeten Wohnungseigentums (Kauf vom Bauträger). Üblicherweise wird hier auf eine zuvor notariell beurkundete Teilungserklärung Bezug genommen und der Käufer des noch zu erstellenden Wohnungseigentums erklärt seinen Eintritt in die Gemeinschaft.
Bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch Teilungsvertrag (§ 3 WEG) verpflichten sich die Grundstückseigentümer (Miteigentümer) – anders als bei der einseitigen Teilung gemäß § 8 WEG – (wechselseitig) zur Übertragung von Miteigentumsanteilen. Bei der vertragsmäßigen Begründung von Sondereigentum findet also ein echter Eigentumswechsel statt. Die Eigentumsverhältnisse sind vor Vollzug des Teilungsvertrages anders als nach dessen Vollzug. Wegen dieser Verpflichtung zur Übertragung von Miteigentumsanteilen in einem Teilungsvertrag ist hier das Erfordernis der notariellen Beurkundung gemäß § 311b BGB zu beachten (§ 4 III WEG).
Aber auch einseitige Teilungserklärungen nach § 8 WEG werden - obwohl es sich nur um eine Erklärung des teilenden Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt handelt - regelmäßig notariell beurkundet und nicht lediglich notariell beglaubigt. Dies hat seinen Grund aber vor allem in der Vorschrift des § 13a BeurkG. Nur im Falle einer bereits notariell beurkundeten Teilungserklärung ist es in späteren Kauf- und Übertragungsverträgen beurkundungsrechtlich möglich, auf die Teilungserklärung zu verweisen.
In die notarielle Teilungserklärung bzw. in den notariellen Teilungsvertrag sind zunächst einmal die sachenrechtlichen Zuordnungen aufzunehmen (Wohnung, Kellerraum, Balkon). So werden Miteigentumsanteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum (dem Grundstück) mit dem Sondereigentum an bestimmten Wohnungen (Wohneigentum) oder an „nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen“ (Teileigentum, z.B. Büros, Arztpraxen) verbunden. Bezug genommen wird dabei auf einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die jeweils beim Grundbuchamt einzureichen sind:
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Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, auf der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist.
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Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 II WEG vorliegen, d. h. die Wohnung oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.
Nach dieser eigentumsrechtlichen Zuordnung finden sich in der notariellen Urkunde (Teilungserklärung / Teilungsvertrag) weitere Regelungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Streng genommen handelt es sich hierbei um die Gemeinschaftsordnung, die regelmäßig in derselben Urkunde mitbeurkundet wird wie die Teilung. Typische Regelungsinhalte einer Gemeinschaftsordnung sind etwa
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Veräußerungsbeschränkungen für den Weiterverkauf
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Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung
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Sondernutzungsrechte, die es einem Sondereigentümer erlauben, Teile des Gemeinschaftseigentums (z.B. Gartenfläche) unter Ausschluss der anderen Sondereigentümer zu nutzen
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Regelungen zur Einberufung, zur Beschlussfähigkeit, zur Teilnahme und Vertretung sowie zum Ablauf einer Wohnungseigentümerversammlung
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Vorgaben zur Fälligkeit des Hausgeldes und zur Fortgeltung des Wirtschaftsplans
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Regelungen zur Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten
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Fragen zur Gewichtung des Stimmrechts
Am 01.12.2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft getreten. Teilungserklärungen bzw. Teilungsverträge sollten den geänderten gesetzlichen Vorgaben entsprechen und diese berücksichtigen. Planen Sie, Ihr Allein- oder Miteigentum in Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten aufzuteilen, so nehmen Sie Kontakt zu uns auf. Fachlich zuständig für die Erstellung einer zu Ihrem Objekt passenden Teilungserklärung/eines Teilungsvertrages ist in unserem Hause Notar Matthias Raupach, dem als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht auch die Fallen handwerklich unsauber ausgearbeiteter Gemeinschaftsordnungen bekannt sind.
Wenn sich im Laufe der Zeit das Bedürfnis ergibt, eine als fehlerhaft erkannte Teilungsanordnung (Teilungsvertrag) oder eine veraltete Gemeinschaftsordnung nachträglich zu ändern und den heutigen Gegebenheiten anzupassen, bedarf es ebenfalls regelmäßig der Einschaltung eines Notars. Zu den häufig anzutreffenden Änderungen zählen auch die nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile am Grundstück innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (Quotenänderung), Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum und umgekehrt, Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum und umgekehrt und die Übertragung nur von Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil (z. B. Kellerverkauf, Garagentausch).
Alle diese Veränderungen unterliegen unterschiedlichen Voraussetzungen. Ich berate Sie gern und unterstütze Sie als Notar bei der Durchführung Ihres Vorhabens.
Erbbaurechtsverträge
Erbbaurechtsverträge
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Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht), § 1 I ErbbauRG. Das Erbbaurecht hat damit eine Doppelnatur: Aus der Sicht des Eigentümers des Grundstücks - Erbbaurechtsgeber - ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet. Er muss dulden, dass ein Anderer auf oder unter seinem Grundstück ein Bauwerk hat. Aus der Sicht des Erbbauberechtigten hingegen handelt es sich um ein besonders weitreichendes Nutzungsrecht, welches den Befugnissen des Grundstückseigentümers nahe kommt („eigentumsgleiches Recht“). Er hat Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben.
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Das Erbbaurecht bricht mit dem Grundsatz, dass ein Gebäude normalerweise wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist. Als wesentlicher Grundstücksbestandteil kann das Bauwerk nicht „Gegenstand besonderer Rechte sein“ (§ 93 BGB). Es teilt also sein rechtliches Schicksal und kann nur zusammen mit dem Grundstück veräußert, belastet oder vererbt werden. Grundstück und Gebäude sind also rechtlich eine Einheit. Das bedeutet, dass nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch das Gebäude zwingend im Eigentum des Grundstückseigentümers steht, ganz egal, wer es gebaut oder das Geld für den Bau zur Verfügung gestellt hat. Das Gebäude kann ohne Grundstück gar nicht verkauft werden. Und das Grundstück kann nur mit dem aufstehenden Gebäude verkauft werden.
Jetzt kommt das Erbbaurecht ins Spiel und wirft dieses überragende Grundprinzip des Bürgerlichen Gesetzbuches um. Das Erbbaurecht ist - wie oben dargestellt - das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk als Eigentum zu haben. Mit den §§ 93, 94 BGB ist das an sich unvereinbar. Nunmehr kann das auf dem Grundstück aufstehende Gebäude doch Gegenstand besonderer Rechte sein, was das Bürgerliche Gesetzbuch doch gerade ausschließt. Es gibt plötzlich einen Grundstückseigentümer, dem ausschließlich das Grundstück gehört, und es gibt einen Erbbauberechtigten, dem das darauf befindliche Bauwerk, regelmäßig also das aufstehende Gebäude, gehört. Jeder der beiden kann unabhängig vom anderen sein Recht belasten und veräußern.
Dieser Trennung folgend gibt es auch zwei Grundbücher, nämlich das Grundstücksgrundbuch, in dem das Erbbaurecht als Belastung eingetragen ist, und das Erbbaugrundbuch, in dem das Erbbaurecht verzeichnet ist und in dem der Erbbauberechtigte Belastungen des Erbbaurechts eintragen lassen kann (z.B. Grundschulden zur Finanzierung des Bauwerks).
Das Erbbaurecht wird durch einen Erbbaurechtsvertrag bestellt. Ein solcher Erbbaurechtsvertrag bedarf der notariellen Form, ist also beurkundungsbedürftig. Denn auf einen Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu erwerben, findet § 311b I BGB entsprechende Anwendung (§ 11 II ErbbauRG).
Im notariellen Erbbaurechtsvertrag finden sich regelmäßig weitere Regelungen, die über die bloße Einräumung des Erbbaurechts durch den Grundstückseigentümer hinaus gehen. Im Vertrag werden häufig Vereinbarungen über die Errichtung, die Instandhaltung und die Verwendung des Bauwerks, die Versicherung des Bauwerks und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung, die Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben, eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall) und gegenseitige Vorkaufsrechte, aber auch Veräußerungs- und Belastungsbeschränkungen getroffen.
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Grunddienstbarkeiten
Grunddienstbarkeiten
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Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, gemäß § 903 S. 1 BGB mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. Die gilt auch für Grundstückseigentümer und ihre Immobilien, so dass sie etwa Grund und Boden nach eigenen Vorstellungen nutzen und andere von der Nutzung ausschließen können.
Es kann ein Interesse Dritter (z.B. Nachbarn) daran bestehen, dass diese umfassenden Eigentümerbefugnisse eingeschränkt werden und sich das Grundstück „dienstbar“ zu machen. Wollen Sie das Grundstück Ihres Nachbarn etwa begehen oder befahren oder als Wohnung nutzen, bedarf es hierzu seiner Zustimmung. In diesen Fällen kann das Grundstück des Nachbarn – seine Zustimmung vorausgesetzt – mit einer Dienstbarkeit belastet werden. Die Dienstbarkeit schränkt dann das Recht des anderen Grundstückseigentümers ein, mit seinem Grundstück beliebig zu verfahren und andere Personen von jeder Nutzung auszuschließen. Das mit einer solchen Dienstbarkeit belastete Grundstück wird als „dienendes Grundstück“ bezeichnet, während es sich bei dem anderen Grundstück um das „herrschende Grundstück“ handelt. Die Dienstbarkeit (z.B. das Wege- oder Fahrtrecht) wird im Grundbuch eingetragen und wirkt dann auch im Falle des Verkaufs der Immobilie weiter.
Grundpfandrechte
(insbesondere Grundschulden)
Grundpfandrechte (insbesondere Grundschulden)
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Möchten Sie bei einer Bank oder einer Sparkasse einen Kredit zum Kauf einer Immobilie (Grundstück, Hausgrundstück, Eigentumswohnung etc.) aufnehmen, so werden diese zunächst eine Bonitätsprüfung vornehmen. Sie erstellen also eine Prognose darüber, ob Sie mit Ihrem Gehalt oder sonstigen Einnahmen zukünftig in der Lage sein werden, das Darlehen auch zurückzuzahlen. Ohne positive Bonitätsprüfung wird das Darlehen vom Kreditinstitut wohl nicht gewährt werden.
Da die Überprüfung Ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit aber nur ein vager Blick in die Zukunft ist, kann es sein, dass Bank oder Sparkasse sich im Ergebnis täuschen und sich die Voraussage als unrichtig erweist. Durch den Verlust des Arbeitsplatzes, infolge einer Wirtschaftskrise oder Pandemie kann das Darlehen entgegen der ursprünglichen Prognose plötzlich nicht mehr zurückgezahlt werden.
Auch für diese Fälle möchten Bank oder Sparkasse abgesichert sein und ihr verliehenes Geld zurückerhalten. Um dies zu erreichen und um einen Gerichtsstreit um die Rückzahlung des Darlehensbetrages zu vermeiden, wird sich das Geldinstitut bei der Vergabe des Darlehens absichern. Dies geschieht, indem das Kreditinstitut sicherstellt, dass sie wenigstens auf die zu finanzierende Immobilie zugreifen und diese verwerten kann, wenn das Darlehen entgegen der Prognose nicht zurückgezahlt wird. Zudem erfolgt eine Absicherung dadurch, dass bei Zahlungsschwierigkeiten des Darlehensnehmers möglichst sofort mit Zwangsvollstreckungsmaßnahmen (Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung, Pfändung) begonnen werden kann, insbesondere nicht erst ein unter Umständen langer und teurer Gerichtsprozess geführt werden muss.
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Banken und Sparkassen bestehen angesichts des Risikos, dass der Kredit nicht zurückgezahlt wird, regelmäßig darauf, dass ihnen eine Grundschuld (selten: eine Hypothek) bestellt wird, die die Rückzahlung des Darlehens absichert. Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs einer Immobilie (Grundstück, Eigentumswohnung, Erbbaurecht) eingetragen. Hierdurch wird dem Kreditinstitut das Recht eingeräumt, die Zwangsversteigerung zu betreiben und die Immobilie an den Meistbietenden versteigern zu lassen, falls das Darlehen nicht zurückgezahlt werden sollte. Aus dem erzielten Versteigerungserlös erhält der Kreditgeber dann unter anderem den noch offenen Kreditbetrag, der noch nicht zurückgezahlt wurde. Möglich ist es aufgrund der Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsunterwerfung aber auch, gegen den Willen des Eigentümers die Erträge aus der Immobilie (z.B. Mieteinnahmen) für sich zu verwenden.
Die einmal eingetragene Grundschuld kann ohne die Zustimmung des Kreditinstituts nicht wieder gelöscht werden. So bleibt sie auch dann im Grundbuch eingetragen, wenn die mit der Grundschuld belastete Immobilie weiterverkauft wird. Deshalb sehen die Grundstückskaufverträge regelmäßig vor, dass aus dem vom Käufer zu zahlenden Kaufpreis zunächst das noch nicht vollständig zurückgeführte Darlehen getilgt wird und nur der dann noch verbleibende Restbetrag an den Verkäufer ausgezahlt wird. Welcher Käufer möchte schon gerne für die Darlehensschulden seines Verkäufers haften. Nur nach vollständiger Rückzahlung der Darlehenssumme wird das Kreditinstitut bereit sein, die zur Löschung der Grundschuld erforderliche Löschungsbewilligung abzugeben.
Aufgrund der im Grundschuldbestellungsformular regelmäßig enthaltenen persönlichen und dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung muss die Grundschuldbestellung notariell beurkundet werden.
